Instruction du 29 Décembre 2009 5B-2-10 - 1 - 13 janvier 2010 3 507006 P - C.P. n° 817 A.D. du 7-1-1975 B.O.I. I.S.S.N. 0982 801 X Direction générale des finances publiques Directeur de publication : Philippe PARINI Responsable de rédaction : Toussaint CENDRIER Impression : S.D.N.C. 82, rue du Maréchal Lyautey – BP 3045 – 78103 Saint-Germain-en-Laye cedex Rédaction : ENT-CNDT 17, Bd du Mont d'Est – 93192 Noisy-le-Grand cedex BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS N° 6 DU 13 JANVIER 2010 DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES 5 B-2-10 INSTRUCTION DU 29 DECEMBRE 2009 IMPOT SUR LE REVENU. REDUCTION D’IMPOT EN FAVEUR DES INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS REALISES DANS LE SECTEUR DE LA LOCATION MEUBLEE NON PROFESSIONNELLE. V ET VI DE L’ARTICLE 90 DE LA LOI N° 2008-1425 DU 27 DECEMBRE 2008 DE FINANCES POUR 2009 ARTICLE 15 DE LA LOI N° 2009-431 DU 20 AVRIL 2009 DE FINANCES RECTIFICATIVE POUR 2009 (C.G.I., art. 199 sexvicies) NOR : ECE L 09 20719J Bureau C 2 P R E S E N T A T I O N L’article 199 sexvicies du code général des impôts, issu des V et VI de l’article 90 de la loi de finances pour 2009 (n° 2008-1425 du 27 décembre 2008) et modifié par le 2° du I de l’article 15 de la deuxième loi de finances rectificative pour 2009 (n° 2009-431 du 20 avril 2009), prévoit une réduction d’impôt sur le revenu en faveur des investissements immobiliers réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle. Ce dispositif s’applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012 un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou qui fait l’objet de travaux de réhabilitation, qu’ils destinent à la location meublée n’étant pas exercée à titre professionnel. Ces logements doivent être situés dans l’une des structures suivantes : - établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou adultes handicapées (code de l’action sociale et des familles (CASF), 6°et 7°du I de l’article L. 312-1) ; - établissement délivrant des soins de longue durée, mentionné au dixième alinéa du 3° de l’article L. 6143-5 du code de la santé publique, et comportant un hébergement, à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien ; - résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément « qualité » visé à l'article L. 7232-3 du code du travail ; - ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées (CASF, articles L. 444-1 à L. 444-9). - résidence avec services pour étudiants ; - résidence de tourisme classée ; 5 B-2-10 13 janvier 2010 - 2 - La réduction d’impôt est subordonnée à l’engagement du propriétaire du logement de louer le logement meublé pour une durée minimale de neuf ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence. Les produits tirés de cette location doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu dans la limite annuelle de 300 000 €. Son taux est fixé à 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 et à 20 % pour ceux réalisés en 2011 et 2012. Elle est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année. A la différence de certains autres dispositifs d’incitation fiscale en faveur de l’investissement locatif, la réduction d’impôt n’est soumise à aucun zonage. De même, aucun plafond tenant au loyer du logement ou aux ressources de son occupant n’est applicable. La présente instruction commente ces nouvelles dispositions. �� 5 B-2-10 - 3 - 13 janvier 2010 SOMMAIRE INTRODUCTION 1 CHAPITRE 1 : CHAMP D’APPLICATION DE LA REDUCTION D’IMPOT Section 1 : Bénéficiaires 3 Section 2 : Opérations concernées 4 Section 3 : Investissements éligibles 5 Section 4 : Etablissements concernés 6 CHAPITRE 2 : CONDITIONS D’APPLICATION DE LA REDUCTION D’IMPOT 7 Section 1 : Engagement de location 8 Section 2 : Conditions de mise en location 11 Section 3 : Nature de l’activité de location 12 Section 1 : Engagement de location 8 Section 2 : Conditions de mise en location 11 Section 3 : Nature de l’activité de location 12 CHAPITRE 3 : MODALITES D’APPLICATION DE LA REDUCTION D’IMPOT Section 1 : Fait générateur 16 Section 2 : Base plafonnée 18 Section 3 : Taux 20 Section 4 : Modalités d’imputation 22 Section 5 : Nombre d’investissements ouvrant droit à la réduction d’impôt 25 Section 6 : Règles de non-cumul 27 Section 7 : Prise en compte au titre du plafonnement global des avantages fiscaux 28 Section 8 : Spécificités de la réduction d’impôt 29 CHAPITRE 4 : CONSEQUENCES SUR LE REGIME FISCAL DU BAILLEUR 31 Section 1 : Amortissement des immeubles ayant ouvert droit à la réduction d’impôt 32 Section 2 : Régime des plus-values 33 Section 1 : Amortissement des immeubles ayant ouvert droit à la réduction d’impôt 32 Section 2 : Régime des plus-values 33 CHAPITRE 5 : ENTREE EN VIGUEUR 36 CHAPITRE 6 : REMISE EN CAUSE 37 CHAPITRE 7 : OBLIGATIONS DECLARATIVES DES CONTRIBUABLES 38 5 B-2-10 13 janvier 2010 - 4 - Liste des fiches : Fiche n° 1 : Bénéficiaires Fiche n° 2 : Opérations concernées Fiche n° 3 : Investissements éligibles Fiche n° 4 : Etablissements concernés Fiche n° 5 : Conditions de mise en location Fiche n° 6 : Base de la réduction d’impôt Fiche n° 7 : Remise en cause Fiche n° 8 : Obligations déclaratives des contribuables Liste des annexes : Annexe 1 : I, V et VI de l’article 90 de la loi de finances pour 2009 (2008-1425 du 27 décembre 2008) Annexe 2 : Article 15 de la deuxième loi de finances rectificative pour 2009 (n° 2009-431 du 20 avril 2009) Annexe 3 : Modèle d’engagement à produire par les propriétaires de logements Annexe 4 : Modèle d’engagement à fournir par le conjoint survivant ou assimilé Annexe 5 : Etats descriptifs du logement avant et après travaux 5 B-2-10 - 5 - 13 janvier 2010 INTRODUCTION 1. L’article 199 sexvicies du code général des impôts, issu des V et VI de l’article 90 de la loi de finances L’article 199 sexvicies du code général des impôts, issu des V et VI de l’article 90 de la loi de finances pour 2009 (n° 2008-1425 du 27 décembre 2008) et modifié par le 2° du I de l’article 15 de la deuxième loi de finances rectificative pour 2009 (n° 2009-431 du 20 avril 2009) prévoit une réduction d’impôt sur le revenu en faveur des investissements immobiliers réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle. Cet avantage fiscal s’applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent à compter du 1er janvier 2009 et jusqu’au 31 décembre 2012 un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou qui fait l’objet de travaux de réhabilitation, qu’ils destinent à la location meublée n’étant pas exercée à titre professionnel. Les logements concernés doivent être situés dans l’une des structures suivantes : - établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées (code de l’action sociale et des familles (CASF), 6° du I de l’article L. 312-1) ; - établissement social ou médico-social qui accueille des personnes adultes handicapées (CASF, 7° du I de l’article L. 312-1) ; - établissement délivrant des soins de longue durée, mentionné au dixième alinéa du 3° de l’article L. 6143-5 du code de la santé publique, et comportant un hébergement, à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien ; - résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément « qualité » visé à l'article L. 7232-3 du code du travail ; - ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées (CASF, articles L. 444-1 à L. 444-9). - résidence avec services pour étudiants ; - résidence de tourisme classée ; La réduction d’impôt est subordonnée à l’engagement du propriétaire du logement de louer le logement meublé pour une durée minimale de neuf ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence. Les produits tirés de la location du logement concerné doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Au titre d’une même année d’imposition, plusieurs logements peuvent ouvrir droit à la réduction d’impôt. Toutefois, la base de la réduction d’impôt, calculée sur le prix de revient du ou des logements, ne peut excéder 300 000 € au titre d’une même année d’imposition. Son taux est fixé à 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 et à 20 % pour ceux réalisés en 2011 et 2012. Elle est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année. A la différence de certains autres dispositifs d’incitation fiscale en faveur de l’investissement locatif, la réduction d’impôt n’est soumise à aucun zonage. De même, aucun plafond tenant au loyer du logement concerné ou aux ressources de son occupant n’est applicable. 2. La présente instruction commente l’ensemble de ces dispositions. Elle comporte : La présente instruction commente l’ensemble de ces dispositions. Elle comporte : - un commentaire général présentant de manière synthétique les principales caractéristiques du dispositif, par définition non exhaustif ; - huit fiches thématiques détaillées ayant la même valeur juridique que le commentaire général ; - cinq annexes reproduisant les textes applicables et les documents exigés au titre des obligations déclaratives. 5 B-2-10 13 janvier 2010 - 6 - CHAPITRE 1 : CHAMP D’APPLICATION DE LA REDUCTION D’IMPOT Section 1 : Bénéficiaires 3. Personnes physiques. La réduction d’impôt sur le revenu s’applique aux contribuables personnes Personnes physiques. La réduction d’impôt sur le revenu s’applique aux contribuables personnes physiques fiscalement domiciliés en France au sens de l’article 4 B du CGI. Pour plus de précisions sur les bénéficiaires, voir fiche n° 1 de la présente instruction Section 2 : Opérations concernées 4. La réduction d’impôt s’applique aux acquisitions, réalisées du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012, de La réduction d’impôt s’applique aux acquisitions, réalisées du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012, de logements : - neufs achevés ; - en l’état futur d’achèvement ; - achevés depuis au moins quinze ans, ayant fait l’objet d’une réhabilitation ; - achevés depuis au moins quinze ans, qui font l’objet de travaux de réhabilitation. Pour plus de précisions sur les opérations concernées, voir fiche n° 2 de la présente instruction Section 3 : Investissements éligibles 5. La réduction d’impôt s’applique, sous certaines conditions, au titre de l’acquisition d’immeubles destinés à La réduction d’impôt s’applique, sous certaines conditions, au titre de l’acquisition d’immeubles destinés à la location meublée n’étant pas exercée à titre professionnel et dont le produit est imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Sur la notion d’investissements éligibles, voir fiche n° 3 de la présente instruction Section 4 : Etablissements concernés 6. Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, les logements doivent êtres situés dans l’une des structures Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, les logements doivent êtres situés dans l’une des structures suivantes : - établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées (code de l’action sociale et des familles (CASF), 6° du I de l’article L. 312-1) ; - établissement social ou médico-social qui accueille des personnes handicapées (CASF, 7° du I de l’article L. 312-1) ; - établissement délivrant des soins de longue durée, mentionné au dixième alinéa du 3° de l’article L. 6143-5 du code de la santé publique, et comportant un hébergement, à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien ; - résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément « qualité » visé à l'article L. 7232-3 du code du travail ; - ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées (CASF, articles L. 444-1 à L. 444-9). - résidence avec services pour étudiants ; - résidence de tourisme classée ; Pour plus de précisions sur les établissements concernés, voir fiche n° 4 de la présente instruction 5 B-2-10 - 7 - 13 janvier 2010 CHAPITRE 2 : CONDITIONS D’APPLICATION DE LA REDUCTION D’IMPOT 7. Le bénéfice de la réduction d’impôt est subordonné à l’engagement du propriétaire de louer le logement Le bénéfice de la réduction d’impôt est subordonné à l’engagement du propriétaire de louer le logement meublé pendant une durée minimale de neuf ans, à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence dans lequel se situe le logement (section 1). Par ailleurs, des conditions tenant à la mise en location du logement doivent être respectées (section 2). La location meublée doit être exercée à titre non professionnel et les revenus tirés de la location du logement ouvrant droit à l’avantage fiscal doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (section 3). Section 1 : Engagement de location 8. Engagement du propriétaire du logement. La réduction d’impôt est subordonnée à l’engagement du Engagement du propriétaire du logement. La réduction d’impôt est subordonnée à l’engagement du contribuable de louer le logement meublé pendant une durée minimale de neuf ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence où il se trouve. Lorsque le logement est acquis en indivision, les indivisaires doivent s’engager conjointement à louer le logement meublé, pendant une durée minimale de neuf ans, à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence. En tout état de cause, l’engagement de location (voir modèle en annexe 3) est constaté au moment du dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus de l’année au titre de laquelle le fait générateur de la réduction d’impôt est intervenu (sur la détermination du fait générateur, voir nos 16. et 17. de la présente instruction). 9. Reprise de l’engagement de location en cas de décès de l’un des membres du couple soumis à imposition Reprise de l’engagement de location en cas de décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune. La réduction d’impôt ne s’applique pas aux logements dont le droit de propriété est démembré (voir n° 5. de la fiche n° 3 de la présente instruction). Toutefois, lorsque le transfert de la propriété du bien ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l’un des membres d’un couple soumis à imposition commune, le conjoint survivant, attributaire du bien en pleine propriété ou titulaire de son usufruit, peut demander la reprise du dispositif à son profit. L’engagement de location du conjoint survivant est cependant limité à la fraction du délai de neuf ans restant à courir à la date de la transmission à titre gratuit. La réduction d’impôt obtenue par le couple soumis à imposition commune n’est pas remise en cause, que le conjoint survivant opte ou non pour la reprise de l’engagement. La reprise du dispositif doit être formulée dans une note établie conformément à un modèle fixé par l’administration (voir annexe 4 de la présente instruction), qui doit être jointe à la déclaration d’ensemble des revenus souscrite par le conjoint survivant au titre de l’année du décès de son conjoint pour la période postérieure à cet événement. Cette note comporte l’engagement de louer le logement meublé à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence pour la fraction de la période couverte par l’engagement de location restant à courir à la date du décès. 10. Reprise de l’engagement de location en cas de modification du foyer fiscal. Le mariage, le divorce, la Reprise de l’engagement de location en cas de modification du foyer fiscal. Le mariage, le divorce, la rupture ou la conclusion d’un pacte civil de solidarité ou encore la séparation, modifient le foyer fiscal et entraînent la création d’un nouveau contribuable. Il en est de même de la sortie du foyer fiscal d’une personne jusque là à charge au sens des articles 196 à 196 B du CGI et propriétaire du logement ayant ouvert droit à la réduction d’impôt. Lorsqu’un tel événement intervient au cours de la période d’engagement de location, le nouveau contribuable (notamment l’ex-époux attributaire du bien ayant ouvert droit à la réduction d’impôt, en cas de divorce, ou la personne, précédemment à charge, propriétaire du logement) peut, toutes conditions étant par ailleurs remplies, demander la reprise à son profit du dispositif, dans les mêmes conditions que le conjoint survivant (voir no 9. de la présente instruction). S’il ne demande pas cette reprise, la réduction d’impôt précédemment obtenue fait l’objet d’une remise en cause. 5 B-2-10 13 janvier 2010 - 8 - Section 2 : Conditions de mise en location 11. Le logement doit être donné en location dans un délai d’un mois à compter de son achèvement ou de son Le logement doit être donné en location dans un délai d’un mois à compter de son achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure, pour une durée minimale de neuf ans, à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence dans lequel il se situe. Pour plus de précisions sur les conditions de mise en location, voir fiche n° 5 de la présente instruction Section 3 : Nature de l’activité de location 12. La réduction d’impôt s’applique aux logements destinés à la location meublée (A) exercée à titre non La réduction d’impôt s’applique aux logements destinés à la location meublée (A) exercée à titre non professionnel (B) et dont les produits sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (C). A. LOCATION MEUBLEE 13. Le régime fiscal de la location meublée est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers Le régime fiscal de la location meublée est réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire (pour plus de précisions sur la notion de location meublée, il convient de se reporter à l’instruction du 28 juillet 2009 publiée au Bulletin officiel des impôts (BOI) sous la référence 4 F-3-09). B. EXERCICE DE LA LOCATION MEUBLEE A TITRE NON PROFESSIONNEL 14. La réduction d’impôt s’applique aux contribuables qui exercent une activité de location meublée à titre non La réduction d’impôt s’applique aux contribuables qui exercent une activité de location meublée à titre non professionnel (sur la notion d’exercice non professionnel de la location meublée, voir BOI 4 F-3-09 précité). Ainsi, lorsque l’activité de location meublée est exercée à titre professionnel au moment de l’acquisition du logement ouvrant droit à la réduction d’impôt, celle-ci est remise en cause. En revanche, lorsque le propriétaire du logement passe de la qualité de loueur en meublé non professionnel à celle de loueur en meublé professionnel au cours de la période d’engagement de location, la réduction d’impôt n’est pas remise en cause (voir C de la fiche n° 7 de la présente instruction). Sur les autres conséquences fiscales du changement de qualité du contribuable au cours de la période d’engagement de location, voir n° 35. de la présente instruction. C. IMPOSITION DANS LA CATEGORIE DES BENEFICES INDUSTRIELS ET COMMERCIAUX 15. Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, les revenus tirés de la location meublée du ou des logements Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, les revenus tirés de la location meublée du ou des logements concernés doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux pendant toute la durée de l’engagement de location. Il est cependant précisé que lorsque les profits retirés de la location d’immeubles nus ont pour effet de faire participer le bailleur à la gestion ou aux résultats d’une entreprise commerciale exploitée par le preneur et qu’ils relèvent à ce titre de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (CE, arrêt du 18 juillet 1973, requête n° 82577), la réduction d’impôt ne peut pas s’appliquer. En effet, la condition tenant à la mise en location meublée du bien n’est dans ce cas pas respectée. 5 B-2-10 - 9 - 13 janvier 2010 CHAPITRE 3 : MODALITES D’APPLICATION DE LA REDUCTION D’IMPOT Section 1 : Fait générateur 16. Le fait générateur de la réduction d’impôt, qui correspond à la première année au titre de laquelle elle est Le fait générateur de la réduction d’impôt, qui correspond à la première année au titre de laquelle elle est accordée, dépend de la nature de l’investissement. Il est indiqué dans le tableau ci-après : Nature de l’investissement Fait générateur Acquisition d’un logement neuf achevé Acquisition d’un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation Année d’acquisition. La date d’acquisition s’entend de la date de signature de l’acte authentique d’achat. Acquisition d’un logement en l’état futur d’achèvement Année d’achèvement du logement Année d’achèvement du logement (voir n° 17. de la présente instruction) Acquisition d’un logement achevé depuis au moins quinze ans et qui fait l’objet de travaux de réhabilitation Année d’achèvement des travaux (la date d’achèvement des travaux est celle figurant sur l’état descriptif du logement après travaux prévu au n° 9. de la fiche n° 2 de la présente instruction) 17. Date d’achèvement du logement. Pour déterminer la date d'achèvement du logement ouvrant droit à la Date d’achèvement du logement. Pour déterminer la date d'achèvement du logement ouvrant droit à la réduction d'impôt, il convient de se référer aux conditions d'application de l'exonération temporaire de taxe foncière sur les propriétés bâties pour les diverses catégories de constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction, exposées dans la documentation de base (DB 6 C 1322). Selon une jurisprudence constante du Conseil d'État, un logement est considéré comme achevé lorsque l'état d'avancement des travaux en permet une utilisation effective, c'est-à-dire lorsque les locaux sont habitables. Tel est le cas, notamment, lorsque le gros oeuvre, la maçonnerie, la couverture, les sols et les plâtres intérieurs sont terminés et les portes extérieures et fenêtres posées, alors même que certains aménagements d'importance secondaire et ne faisant pas obstacle à l'installation de l'occupant resteraient à effectuer (exemple : pose de papiers peints ou de moquette). Dans les immeubles collectifs, l'état d'avancement des travaux s'apprécie distinctement pour chaque appartement et non globalement à la date d'achèvement des parties communes. Section 2 : Base plafonnée 18. Limitation de la base à 300 000 € par an. La base de la réduction d’impôt est constituée par le prix Limitation de la base à 300 000 € par an. La base de la réduction d’impôt est constituée par le prix d’acquisition ou de revient global du ou des logements. En effet, au titre d’une même année d’imposition, l’acquisition de plusieurs logements peut ouvrir droit à la nouvelle réduction d’impôt (voir no 25. et 26. de la présente instruction). Cela étant, la base retenue pour le calcul de la réduction d’impôt ne peut pas excéder globalement la somme de 300 000 € au titre de cette même période. 19. Acquisition en indivision. Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la Acquisition en indivision. Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient de ce logement correspondant à ses droits dans l’indivision. Pour plus de précisions sur la base de la réduction d’impôt, voir fiche n° 6 de la présente instruction 5 B-2-10 13 janvier 2010 - 10 - Section 3 : Taux 20. Le taux de la réduction d’impôt diffère selon l’année de réalisation de l’investissement. Il est fixé à 25 %, Le taux de la réduction d’impôt diffère selon l’année de réalisation de l’investissement. Il est fixé à 25 %, pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 et à 20 %, pour les investissements réalisés en 2011 et 2012. 21. Evénement à retenir pour apprécier le taux applicable. La date de réalisation de l’investissement à retenir Evénement à retenir pour apprécier le taux applicable. La date de réalisation de l’investissement à retenir pour l’appréciation du taux applicable correspond à la date d’acquisition du logement, quelle que soit la nature de l’investissement. La date d’acquisition s’entend de celle correspondant à la date de signature de l’acte authentique (voir tableau ci-dessus). Nature de l’investissement Date de réalisation de l’investissement à retenir pour l’appréciation du taux applicable Acquisition d’un logement neuf achevé Acquisition d’un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation Acquisition d’un logement en l’état futur d’achèvement Acquisition d’un logement achevé depuis au moins quinze ans et qui fait l’objet de travaux de réhabilitation Année d’acquisition du logement. La date d’acquisition s’entend de celle de la signature de l’acte authentique d’achat. La date du fait générateur de la réduction d’impôt (voir nos 16. et 17. de la présente instruction), c’est-à-dire celle à partir de laquelle le contribuable pourra effectivement bénéficier de la réduction d’impôt, diffère, dans certains cas, de la date à retenir pour l’appréciation du taux applicable. Ces deux dates ne coïncident en effet qu’en cas d’acquisition d’un logement neuf achevé ou d’un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation. Ainsi, un contribuable qui acquiert en 2009 un logement en l’état futur d’achèvement dans une résidence avec services pour étudiants pourra bénéficier, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, de la réduction d’impôt au taux de 25 %, y compris si l’achèvement de ce logement n’intervient qu’à compter de 2011. Section 4 : Modalités d’imputation 22. Règle d’imputation. La réduction d’impôt est imputée pour la première fois sur l’impôt dû au titre de l’année Règle d’imputation. La réduction d’impôt est imputée pour la première fois sur l’impôt dû au titre de l’année au cours de laquelle le fait générateur est intervenu (voir no 16. et 17. de la présente instruction). Elle est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année. 23. Report. Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède Report. Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes, jusqu'à la sixième année inclusivement. Pour l’application de ces dispositions, les fractions ainsi reportées s’imputent en priorité en retenant d’abord les plus anciennes. 24. Ordre d’imputation. Conformément aux dispositions du 5 du I de l’article 197 du CGI qui prévoit les Ordre d’imputation. Conformément aux dispositions du 5 du I de l’article 197 du CGI qui prévoit les modalités d’imputation pour les réductions d’impôt mentionnées aux articles 199 quater B à 200 du CGI, la réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif prévue à l’article 199 sexvicies du même code s’impute sur le montant de l’impôt progressif sur le revenu déterminé compte tenu, s’il y a lieu, du plafonnement des effets du quotient familial, après application de la décote, lorsque le contribuable en bénéficie, et avant imputation, le cas échéant, des crédits d’impôt et des prélèvements ou retenues non libératoires. Elle ne s’impute pas sur les impositions à taux proportionnel. Section 5 : Nombre d’investissements ouvrant droit à la réduction d’impôt 25. Nombre d’investissements éligibles. Le contribuable peut bénéficier de la réduction d’impôt à raison de Nombre d’investissements éligibles. Le contribuable peut bénéficier de la réduction d’impôt à raison de l’acquisition de plusieurs logements, au titre d’une même année d’imposition. 5 B-2-10 - 11 - 13 janvier 2010 Cela étant, la base de l’avantage fiscal retenue pour la détermination de la réduction d’impôt ne peut pas excéder au titre d’une même année d’imposition la somme de 300 000 € (sur ce dernier point, voir n° 18. de la présente instruction). 26. Exemple. Un contribuable acquiert en 2010 deux logements neufs dans une résidence de tourisme Exemple. Un contribuable acquiert en 2010 deux logements neufs dans une résidence de tourisme classée, pour un prix respectif de 175 000 € et de 150 000 €. Le montant de la réduction d’impôt imputable est déterminé comme suit : Année d’acquisition des logements neufs (fait générateur) Prix d’acquisition Base retenue pour la détermination de la réduction d’impôt Taux Montant total de la réduction d’impôt Montant imputable au titre de l’imposition des revenus de chacune des années 2010 à 2018 175 000 € 2010 150 000 € 300 000 € 25 % 75 000 € 8 333 € Ainsi, au titre de l’année d’acquisition des logements (2010), le contribuable bénéficiera d’une réduction d’impôt d’un montant de 8 333 €. Le montant total de la réduction d’impôt obtenue par le contribuable au titre de l’acquisition de ces deux logements s’élèvera in fine à 75 000 €, étalé sur neuf ans. Section 6 : Règles de non-cumul 27. Un contribuable ne peut, pour un même logement, bénéficier à la fois de la réduction d’impôt en faveur Un contribuable ne peut, pour un même logement, bénéficier à la fois de la réduction d’impôt en faveur des investissements immobiliers réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle et de l’une des réductions d’impôt au titre des investissements locatifs réalisés outre-mer prévues aux articles 199 undecies A et 199 undecies B du CGI. Section 7 : Prise en compte au titre du plafonnement global des avantages fiscaux 28. L'article 200-0 A du CGI, issu de l'article 91 de la loi de finances pour 2009 et modifié par l’article 81 de la L'article 200-0 A du CGI, issu de l'article 91 de la loi de finances pour 2009 et modifié par l’article 81 de la loi de finances pour 2010, prévoit à compter de l’imposition des revenus de l’année 2009 un plafonnement global des avantages fiscaux. Ainsi, l’ensemble des avantages fiscaux, dont la réduction d’impôt prévue à l'article 199 sexvicies du CGI, ne peut pas procurer au contribuable une réduction de son impôt sur le revenu supérieure à la somme d’un montant forfaitaire et d’un montant exprimé en pourcentage de son revenu imposable soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Pour l’imposition des revenus de l’année 2009, ce montant forfaitaire et ce pourcentage sont respectivement fixés à 25 000 € et 10 %. A compter de l’imposition des revenus de l’année 2010, ils s’établissent respectivement à 20 000 € et 8 %. Ce dispositif de plafonnement global des avantages fiscaux fait l’objet de commentaires détaillés dans une instruction administrative distincte. Section 8 : Spécificités de la réduction d’impôt 29. Aucune condition de zonage. A la différence de certains autres dispositifs d’incitation fiscale en faveur de Aucune condition de zonage. A la différence de certains autres dispositifs d’incitation fiscale en faveur de l’investissement locatif, la réduction d’impôt au titre des investissements immobiliers réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle n’est subordonnée à aucun zonage. 30. Plafonds. De même, aucun plafond tenant au loyer du logement concerné ou aux ressources de son Plafonds. De même, aucun plafond tenant au loyer du logement concerné ou aux ressources de son occupant n’est applicable. 5 B-2-10 13 janvier 2010 - 12 - CHAPITRE 4 : CONSEQUENCES SUR LE REGIME FISCAL DU BAILLEUR 31. L’application de la réduction d’impôt emporte des conséquences sur le calcul de l’amortissement du L’application de la réduction d’impôt emporte des conséquences sur le calcul de l’amortissement du logement ayant ouvert droit à l’avantage (section 1) ainsi que sur la détermination des plus-values réalisées lors de la cession de ce bien (section 2). Section 1 : Amortissement des immeubles ayant ouvert droit à la réduction d’impôt 32. En application de l'article 39 G du CGI, issu du I de l’article 90 de la loi de finances pour 2009 En application de l'article 39 G du CGI, issu du I de l’article 90 de la loi de finances pour 2009 (n° 2008-1425 du 27 décembre 2008) et modifié par le 1° du I de l’article 15 de la deuxième loi de finances rectificative pour 2009 (n° 2009-431 du 20 avril 2009), les amortissements de l'immeuble ayant ouvert droit à la réduction d’impôt ne sont admis en déduction du résultat imposable qu’à hauteur de ceux pratiqués sur la fraction du prix de revient des immeubles excédant le montant retenu pour le calcul de cette réduction d’impôt. Ainsi, pour un logement dont le prix de revient est de 350 000 €, seule la fraction de ce prix qui excède 300 000 €, soit 50 000 €, pourra faire l’objet d’un amortissement déductible du résultat imposable dans les conditions prévues au 2° du 1 de l’article 39 du CGI. Pour plus de précisions sur l’amortissement des immeubles ayant ouvert à la réduction d’impôt, il convient de se reporter à l’instruction administrative du 28 juillet 2009 publiée au Bulletin officiel des impôts sous la référence 4 F-3-09. Section 2 : Régime des plus-values 33. Régime des plus-values immobilières. Conformément aux dispositions du VII de l’article 151 septies du Régime des plus-values immobilières. Conformément aux dispositions du VII de l’article 151 septies du CGI, les plus-values réalisées lors de la cession de locaux d’habitation meublés et faisant l’objet d’une location directe ou indirecte lorsque cette activité n’est pas exercée à titre professionnel, suivent le régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers prévu aux articles 150 U à 150 VH du CGI. En conséquence, les plus-values retirées, le cas échéant, de la cession d’immeubles ayant ouvert droit à la réduction d’impôt en faveur des investissements immobiliers réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle, relèvent de ce régime d’imposition. Pour plus de précisions sur le régime d’imposition des plus-values immobilières, il convient de se reporter notamment à l’instruction administrative du 14 janvier 2004, publiée au Bulletin officiel des impôts sous la référence 8 M-1-04. 34. Régime des plus-values professionnelles. En revanche, les plus-values afférentes aux autres éléments de Régime des plus-values professionnelles. En revanche, les plus-values afférentes aux autres éléments de l’actif immobilisé sont soumises aux règles prévues aux articles 39 duodecies et suivants du CGI. Par ailleurs, dès lors que l’activité de location n’est pas exercée à titre professionnel, les plus-values ainsi déterminées ne peuvent ouvrir droit à l’exonération prévue au II de l’article 151 septies du CGI. 35. Changement de qualité. Si au moment de la cession du logement ayant ouvert droit à la réduction d’impôt, Changement de qualité. Si au moment de la cession du logement ayant ouvert droit à la réduction d’impôt, le contribuable est qualifié de loueur en meublé professionnel (sur ce point, voir n° 14. de la présente instruction), la plus-value afférente à la cession du bien ayant ouvert droit à la réduction d’impôt est soumise au régime des plus-values professionnelles. Dans l’hypothèse où le contribuable ne sait pas au moment de la cession s’il sera qualifié de loueur en meublé professionnel, au titre de l’année de cession, il est admis qu’il soumette la plus-value aux règles qui découlent du statut qui était le sien l'année précédente et, si nécessaire, régularise le montant dû lors de l'imposition des revenus de l'année de cession (pour plus de précisions, voir le BOI 4 F-3-09 du 28 juillet 2009). Enfin, si le bien a figuré successivement dans le patrimoine privé puis à l’actif dans le patrimoine professionnel du contribuable ayant bénéficié de la réduction d’impôt, la plus-value est déterminée dans les conditions fixées à l’article 151 sexies du CGI (sur ce point, voir le BOI 8 M-1-04, fiche n° 13). 5 B-2-10 - 13 - 13 janvier 2010 CHAPITRE 5 : ENTREE EN VIGUEUR 36. La réduction d’impôt s’applique, en principe, aux acquisitions de logements réalisées du 1er janvier 2009 La réduction d’impôt s’applique, en principe, aux acquisitions de logements réalisées du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012. La date d’acquisition s’entend de la date de la signature de l’acte authentique d’achat, quelle que soit la nature de l’investissement (voir tableau ci-dessous). Nature de l’investissement Entrée en vigueur Logement neuf achevé(1) (1) Logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation(2) (2) Logement en l’état futur d’achèvement Logement achevé depuis au moins quinze ans et qui fait l’objet de travaux de réhabilitation Acquisitions intervenues du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012, étant précisé que la date d’acquisition du logement s’entend de celle de la signature de l’acte authentique d’achat. (1) Afin de ne pas pénaliser les programmes de construction en cours, les logements neufs situés dans une résidence de tourisme non classée ayant fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier avant le 1er janvier 2009 peuvent, sous certaines conditions, ouvrir droit à la réduction d’impôt. L’acquisition de ces logements doit toutefois intervenir entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2010 (voir n° 10. de la fiche n° 4 de la présente instruction). (2) Afin de ne pas pénaliser les programmes de construction en cours, les logements achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation situés dans une résidence de tourisme non classée au titre de laquelle une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2008 peuvent, sous certaines conditions, ouvrir droit à la réduction d’impôt. L’acquisition de ces logements doit toutefois intervenir entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2010 (voir n° 11. de la fiche n° 4 de la présente instruction). Pour plus de précisions sur la date d’acquisition des logements, voir fiche n° 2 de la présente instruction CHAPITRE 6 : REMISE EN CAUSE 37. La réduction d’impôt obtenue fait notamment l’objet d’une remise en cause en cas de : La réduction d’impôt obtenue fait notamment l’objet d’une remise en cause en cas de : - non-respect de l’engagement de location ; - non-respect des conditions de mise en location ; - cession, pendant la période d’engagement de location, des immeubles au titre desquels le contribuable a bénéficié de la réduction d’impôt. Pour plus de précisions sur les cas et modalités de remise en cause de la réduction d’impôt, voir fiche n° 7 de la présente instruction 5 B-2-10 13 janvier 2010 - 14 - CHAPITRE 7 : OBLIGATIONS DECLARATIVES DES CONTRIBUABLES 38. Les obligations des contribuables qui entendent bénéficier de la réduction d’impôt font l’objet d’une Les obligations des contribuables qui entendent bénéficier de la réduction d’impôt font l’objet d’une présentation détaillée dans une fiche de la présente instruction. Pour plus de précisions sur les obligations déclaratives des contribuables, voir fiche n° 8 de la présente instruction La Directrice de la législation fiscale Marie-Christine LEPETIT �� 5 B-2-10 - 15 - 13 janvier 2010 FICHE N° 1 Bénéficiaires Sommaire Section 1 : Personnes physiques 1 Section 2 : Domiciliation fiscale en France 2 Section 1 : Personnes physiques 1. La réduction d’impôt sur le revenu s’applique aux contribuables personnes physiques fiscalement La réduction d’impôt sur le revenu s’applique aux contribuables personnes physiques fiscalement domiciliés en France au sens de l’article 4 B du CGI (voir toutefois le G de la fiche n° 7 de la présente instruction sur les modalités d’application de la réduction d’impôt en cas de transfert du domicile fiscal hors de France). L’investissement doit être réalisé directement par le contribuable et non par l’intermédiaire d’une société (sur ce point, voir n° 6. de la fiche n° 3 de la présente instruction). Section 2 : Domiciliation fiscale en France 2. Le contribuable qui entend bénéficier de la réduction d’impôt doit être domicilié fiscalement en France au Le contribuable qui entend bénéficier de la réduction d’impôt doit être domicilié fiscalement en France au sens de l’article 4 B du CGI. Il s’agit, conformément aux dispositions de l’article 4 A du CGI, des contribuables qui sont soumis en France à l’impôt sur le revenu sur l’ensemble de leur revenus, qu’il s’agisse de revenus de source française ou étrangère. Dans la généralité des cas, il s’agit de personnes résidant en France métropolitaine ou dans un département d’outre-mer. Les personnes qui sont fiscalement domiciliées en France au sens du 2 de l’article 4 B du code précité, c’est-à-dire les agents de l’Etat qui exercent leurs fonctions ou sont chargés de mission dans un pays étranger et qui ne sont pas soumis dans ce pays à un impôt personnel sur l’ensemble des revenus, peuvent bénéficier de la réduction d’impôt. En revanche, les personnes fiscalement domiciliées hors de France qui, en application du second alinéa de l'article 4 A du même code, sont passibles de l'impôt sur le revenu à raison de leurs seuls revenus de source française, ne peuvent pas bénéficier de l'avantage fiscal. Il en est notamment ainsi des contribuables qui ont leur domicile fiscal en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna, dans les Terres australes et antarctiques françaises, à Mayotte, à Saint-Pierre-et-Miquelon, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy ou en Nouvelle-Calédonie. 5 B-2-10 13 janvier 2010 - 16 - FICHE N° 2 Opérations concernées Sommaire Section 1 : Logements acquis neufs 1 Section 2 : Logements acquis en l’état futur d’achèvement 4 Section 3 : Logements achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation 7 Section 4 : Logements achevés depuis au moins quinze ans qui font l’objet d’une réhabilitation 13 Section 1 : Logements acquis neufs 1. Opération concernée. L’acquisition à titre onéreux de logements neufs ouvre droit à la réduction d’impôt. Opération concernée. L’acquisition à titre onéreux de logements neufs ouvre droit à la réduction d’impôt. 2. Notion de logement neuf. Les logements neufs s’entendent des immeubles à usage d’habitation dont la Notion de logement neuf. Les logements neufs s’entendent des immeubles à usage d’habitation dont la construction est achevée et qui n’ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit. Par mesure de tempérament, il est toutefois admis que l’acquisition à titre onéreux d’un logement issu de la transformation d’un local affecté à un usage autre que l’habitation qui entre dans le champ de la TVA en vertu du 7° de l’article 257 du CGI ouvre droit à la réduction d’impôt, dans les mêmes conditions que les logements neufs. La circonstance qu’un logement ait fait l’objet d’une précédente mutation, à titre onéreux ou à titre gratuit, ne suffit pas, en soi, à lui faire perdre le caractère de logement neuf pour le bénéfice de l’avantage fiscal. En revanche, ne peuvent pas être considérés comme neufs les logements dont la première location a pris effet avant la date de leur acquisition, même lorsque cette dernière s’accompagne du transfert au profit de l’acquéreur du bail conclu par le vendeur. Cela étant, il est toutefois admis de considérer comme neufs, pour l’application de la réduction d’impôt, les logements qui sont mis en location au cours des années 2009 ou 2010, à condition que leur acquisition intervienne avant l’expiration du douzième mois suivant celui au cours duquel le bail a été conclu. Il est également admis de considérer comme neufs, les appartements témoins d’un programme immobilier, toutes les autres conditions d’application de la réduction d’impôt étant par ailleurs remplies. 3. Date d’acquisition du logement. La réduction d’impôt s’applique aux acquisitions de logements neufs Date d’acquisition du logement. La réduction d’impôt s’applique aux acquisitions de logements neufs réalisées du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012 (voir par ailleurs n° 10. de la fiche n° 4 de la présente instruction). La date d’acquisition s’entend de celle de la signature de l’acte authentique d’achat. Section 2 : Logements acquis en l’état futur d’achèvement 4. Opération concernée. L’acquisition à titre onéreux de logements en l’état futur d’achèvement ouvre droit à Opération concernée. L’acquisition à titre onéreux de logements en l’état futur d’achèvement ouvre droit à la réduction d’impôt. Ces logements doivent être acquis du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012. Aucune condition de délai d’achèvement des immeubles n’est exigée. Ainsi, un logement pourra ouvrir droit à la réduction d’impôt alors qu’il serait achevé après le 31 décembre 2012. 5. Notion de logement acquis en l’état futur d’achèvement. La vente en l’état futur d’achèvement est le Notion de logement acquis en l’état futur d’achèvement. La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol, ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux (code de la construction et de l’habitation, art. L. 261-3). 5 B-2-10 - 17 - 13 janvier 2010 6. Date d’acquisition du logement. La réduction d’impôt s’applique aux acquisitions de logements en l’état Date d’acquisition du logement. La réduction d’impôt s’applique aux acquisitions de logements en l’état futur d’achèvement réalisées du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012. La date d’acquisition s’entend de la date de signature de l’acte authentique d’achat. Ainsi, l’acquisition d’un logement en l’état futur d’achèvement dans une résidence avec services pour étudiants dont l’acte authentique d’achat est signé le 6 juillet 2012 ouvre droit à la réduction d’impôt, toutes conditions étant par ailleurs remplies. La circonstance que l’achèvement de l’immeuble (fait générateur de la réduction d’impôt) intervienne au cours d’une année postérieure à l’année 2012 ne fait pas obstacle au bénéfice de l’avantage fiscal. La circonstance que le dépôt d’une demande de permis de construire ou la déclaration d’ouverture de chantier prévue à l’article R.*424-16 du code de l’urbanisme (art. R.*421-40 du même code pour les déclarations déposées avant le 1er octobre 2007) est intervenu avant le 1er janvier 2009 ne fait pas obstacle à la réduction d’impôt. Dans ce cas, l’acquisition du logement doit être réalisée, en tout état de cause, à compter du 1er janvier 2009. Ainsi, l’acquisition d’un immeuble ayant fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire ou d’une déclaration d’ouverture de chantier en 2008 mais acquis en l’état futur d’achèvement du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012 peut, toutes autres conditions étant remplies, ouvrir droit à la réduction d’impôt. Section 3 : Logements achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation 7. Opération concernée. L’acquisition à titre onéreux de logements achevés depuis au moins quinze ans Opération concernée. L’acquisition à titre onéreux de logements achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation ouvre droit à la réduction d’impôt. Il est admis que le logement puisse être loué ou utilisé par le vendeur entre la date d’achèvement des travaux de réhabilitation et celle de son acquisition par le contribuable qui entend bénéficier de la réduction d’impôt, sans toutefois que cette période ne puisse excéder douze mois (voir par ailleurs, dernier alinéa du n° 9. de la présente fiche). 8. Nature des travaux de réhabilitation ou de rénovation. La liste des travaux qualifiés de travaux de Nature des travaux de réhabilitation ou de rénovation. La liste des travaux qualifiés de travaux de réhabilitation ou de rénovation est celle prévue dans le cadre du dispositif « Robien-réhabilitation » mentionné à la deuxième phrase du deuxième alinéa du h du 1° du I de l’article 31 du CGI. Toutefois, à la différence du dispositif « Robien-réhabilitation », celui prévu à l’article 199 sexvicies du CGI ne comporte pas de condition relative à l’état initial du logement avant réhabilitation. Par suite, les dispositions du I de l’article 2 quindecies B de l’annexe III au CGI (dispositif « Robien-réhabilitation ») prévoyant que le logement ne satisfait p