Instruction 5B-17-09 du 12 Mai 2009
IMPOT SUR LE REVENU. REDUCTION D’IMPOT EN FAVEUR DE L’INVESTISSEMENT LOCATIF SCELLIER ARTICLE 31 DE LA LOI N° 2008-1443 DU 30 DECEMBRE 2008 DE FINANCES RECTIFICATIVE POUR 2008
- 1 - 15 mai 2009 3 507052 P - C.P. n° 817 A.D. du 7-1-1975 B.O.I. I.S.S.N. 0982 801 X Direction générale des finances publiques Directeur de publication : Philippe PARINI Responsable de rédaction : Toussaint CENDRIER Impression : S.D.N.C. 82, rue du Maréchal Lyautey – BP 3045 – 78103 Saint-Germain-en-Laye cedex Rédaction : ENT-CNDT 17, Bd du Mont d'Est – 93192 Noisy-le-Grand cedex BULLETIN OFFICIEL DES IMPÔTS N° 52 DU 15 MAI 2009 DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES 5 B-17-09 INSTRUCTION DU 12 MAI 2009 IMPOT SUR LE REVENU. REDUCTION D’IMPOT EN FAVEUR DE L’INVESTISSEMENT LOCATIF (« SCELLIER »). ARTICLE 31 DE LA LOI N° 2008-1443 DU 30 DECEMBRE 2008 DE FINANCES RECTIFICATIVE POUR 2008 III DE L’ARTICLE 48 DE LA LOI N° 2009-323 DU 25 MARS 2009 DE MOBILISATION POUR LE LOGEMENT ET LA LUTTE CONTRE L’EXCLUSION. (C.G.I., art. 199 septvicies) NOR : ECE L 09 20687J Bureau C2 P R E S E N T A T I O N L’article 31 de la loi de finances rectificative pour 2008 (n° 2008-1443 du 30 décembre 2008) réforme les mécanismes d’incitation fiscale à l’investissement locatif. Cette réforme consiste à supprimer, à compter du 1er janvier 2010, les dispositifs « Robien » et « Borloo » et à les remplacer par un avantage prenant la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu, codifiée à l’article 199 septvicies du code général des impôts (CGI) et qui reprend pour l’essentiel les conditions d’application de ces anciens dispositifs. Cette réduction d’impôt sur le revenu s’applique, à compter du 1er janvier 2009, aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou font construire des logements neufs dans certaines zones du territoire se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, qu’ils s’engagent à donner en location nue à usage d’habitation principale pour une durée minimale de neuf ans. Au titre d’une même année d’imposition, un seul logement peut ouvrir droit à la nouvelle réduction d’impôt. L’acquisition du logement, ou le dépôt de la demande de permis de construire dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire, doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2012. La réduction d’impôt s’applique également aux contribuables qui souscrivent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) réalisant ces mêmes investissements. La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement ou le montant des souscriptions, dans la limite annuelle de 300 000 €. Son taux est fixé à 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 et à 20 % pour ceux réalisés en 2011 et 2012. Elle est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année. Lorsque la location est consentie dans le secteur intermédiaire, le contribuable bénéficie, en plus de la réduction d’impôt, d’une déduction spécifique fixée à 30 % des revenus bruts tirés de la location du logement. Lorsque le logement reste loué dans le secteur intermédiaire après la période d’engagement de location, le contribuable bénéficie, par période de trois ans et dans la limite de six ans, d’un complément de réduction d’impôt égal à 2 % par an du prix de revient du logement. Pour les investissements réalisés en 2009, le contribuable peut choisir entre les dispositifs dits « Robien » et « Borloo » et la nouvelle réduction d’impôt, sans toutefois pouvoir cumuler ces avantages au titre d’un même investissement. La présente instruction commente l’ensemble de ces dispositions. �� 5 B-17-09 15 mai 2009 - 2 - SOMMAIRE INTRODUCTION 1 CHAPITRE 1 : CHAMP D’APPLICATION DE LA REDUCTION D’IMPOT Section 1 : Bénéficiaires 4 Section 2 : Investissements éligibles 7 Section 3 : Caractéristiques des immeubles 8 CHAPITRE 2 : CONDITIONS D’APPLICATION DE LA REDUCTION D’IMPOT Section 1 : Engagement de location 20 Section 2 : Conditions de mise en location 28 Section 3 : Engagement de conservation des parts 32 CHAPITRE 3 : MODALITES D’APPLICATION DE LA REDUCTION D’IMPOT Section 1 : Fait générateur 35 Section 2 : Base plafonnée 37 Section 3 : Taux 45 Section 4 : Modalités d’imputation 47 Section 5 : Limitation du nombre d’investissement ouvrant droit à la réduction d’impôt 50 Section 6 : Règles de non-cumul 56 Section 7 : Articulation avec d’autres dispositifs 58 CHAPITRE 4 : AVANTAGES FISCAUX COMPLEMENTAIRES Section 1 : Avantages complémentaires en cas de location dans le secteur intermédiaire 61 Section 2 : Avantage complémentaire dans les zones de revitalisation rurale (ZRR) 64 CHAPITRE 5 : OBLIGATIONS DES CONTRIBUABLES ET DES SOCIETES 65 CHAPITRE 6 : REMISE EN CAUSE 66 CHAPITRE 7 : EXTINCTION DES DISPOSITIFS EXISTANTS A COMPTER DU 1er JANVIER 2010 Section 1 : Dispositifs concernés 67 Section 2 : Situation des investissements réalisés au cours de l’année 2009 69 Section 3 : Situation des investissements pour lesquels une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique a été conclue avant le 1er janvier 2009 73 5 B-17-09 - 3 - 15 mai 2009 Liste des fiches Fiche n° 1 : Investissements Fiche n° 2 : Logements Fiche n° 3 : Affectation des logements Fiche n° 4 : Plafonds de loyer Fiche n° 5 : Base de la réduction d’impôt Fiche n° 6 : Avantages complémentaires en faveur des logements donnés en location dans le secteur intermédiaire Fiche n° 7 : Avantage complémentaire en faveur des logements situés en ZRR Fiche n° 8 : Obligations des contribuables et des sociétés Fiche n° 9 : Remise en cause de l’avantage fiscal Liste des annexes Annexe 1 : Article 31 de la loi de finances rectificative pour 2008 (n° 2008-1443 du 30 décembre 2008) Annexe 2 : III de l’article 48 de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (n° 2009-323 du 25 mars 2009) Annexe 3 : Arrêté du 30 décembre 2008 (Journal officiel du 31 décembre 2009) pris pour l’application de l’article 199 septvicies du CGI (zonage applicable du 1er janvier au 3 mai 2009) Annexe 4 : Arrêté du 29 avril 2009 (Journal officiel du 3 mai 2009) relatif au classement des communes par zone applicable à certaines aides au logement (zonage applicable à compter du 4 mai 2009) Annexe 5 : Liste des communes situées dans les zones éligibles à la réduction d’impôt prévue à l’article 199 septvicies du CGI (pour les investissements réalisés à compter du 4 mai 2009) Annexe 6 : Liste des communes des zones A, B1 et B2 situées dans une zone de revitalisation rurale (ZRR) Annexe 7 : Modèle d’engagement de location à produire par les propriétaires de logements Annexe 8 : Etats descriptifs du logement avant et après travaux Annexe 9 : Modèle d’attestation annuelle fournie par les sociétés non passibles de l’impôt sur les sociétés Annexe 10 : Modèle d’engagement de conservation à produire par les porteurs de titres Annexe 11 : Modèle d’attestation annuelle fournie par les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) Annexe 12 : Modèle d’engagement de location à fournir par le conjoint survivant ou assimilé 5 B-17-09 15 mai 2009 - 4 - INTRODUCTION 1. L’article 31 de la loi de finances rectificative pour 2008 (n° 2008-1443 du 30 décembre 2008) réforme les L’article 31 de la loi de finances rectificative pour 2008 (n° 2008-1443 du 30 décembre 2008) réforme les mécanismes d’incitation fiscale à l’investissement locatif. Cette réforme consiste à supprimer, à compter du 1er janvier 2010, les dispositifs « Robien » et « Borloo » et à les remplacer par un nouvel avantage prenant la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu. Cette réduction d’impôt, codifiée à l’article 199 septvicies du code général des impôts (CGI), reprend pour l’essentiel les conditions d’application des dispositifs « Robien » et « Borloo ». Elle s’applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou font construire des logements neufs entre le 1er janvier 2009 (date incluse dans la période d’éligibilité des investissements) et le 31 décembre 2012 (inclus) et qui s’engagent à donner ces derniers en location nue à usage d’habitation principale pour une durée minimale de neuf ans. Au titre d’une même année d’imposition, un seul logement peut ouvrir droit à la nouvelle réduction d’impôt. Les logements doivent être situés dans les communes se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Pour les investissements réalisés du 1er janvier au 3 mai 2009, la liste de ces communes est établie par l’arrêté du 30 décembre 2008 publié au Journal officiel du 31 décembre 2008. Pour les investissements réalisés à compter du 4 mai 2009, cette liste est fixée par l’arrêté du 29 avril 2009 publié au Journal officiel du 03 mai 2009. Il s’agit des communes classées dans les zones A, B1, B2 retenues pour l’application des dispositifs « Robien » et « Borloo ». Les logements situés en zone C n’ouvrent donc pas droit à la réduction d’impôt. Les logements doivent, par ailleurs, respecter les caractéristiques thermiques et la performance énergétique exigées par la réglementation en vigueur. Le respect cette condition doit être justifié par le contribuable selon des modalités définies par décret. L’« éco-conditionnalité » ainsi définie s’appliquera à compter de la publication de ce décret et au plus tard à compter du 1er janvier 2010. La réduction d’impôt s’applique également aux contribuables qui souscrivent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) qui sont régies par les articles L. 214-50 et suivants du code monétaire et financier. Cette disposition est notamment subordonnée à la condition que 95 % de la souscription serve à financer un logement éligible à la réduction d’impôt. La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement ou le montant des souscriptions, dans la limite annuelle de 300 000 €. Son taux est fixé à 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 et à 20 % pour ceux réalisés en 2011 et 2012. Elle est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année. Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes, jusqu'à la sixième année inclusivement. Lorsque la location est consentie dans le secteur intermédiaire, le contribuable bénéficie, en plus de la réduction d’impôt, d’une déduction spécifique fixée à 30 % des revenus bruts tirés de la location du logement. Lorsque le logement reste loué dans le secteur intermédiaire après la période d’engagement de location de neuf ans, le contribuable bénéficie, par période de trois ans et dans la limite de six ans, d’un complément de réduction d’impôt égale à 2 % par an du prix de revient du logement. Lorsque le logement est situé dans une zone de revitalisation rurale (ZRR), le contribuable bénéficie en plus de la réduction d’impôt, d’une déduction spécifique fixée à 26 % des revenus bruts tirés de la location de ce logement. Pour les investissements réalisés en 2009, le contribuable peut choisir entre les dispositifs dits « Robien » et « Borloo» et la nouvelle réduction d’impôt, sans toutefois pouvoir cumuler ces avantages au titre d’un même investissement. 2. Le III de l’article 48 de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (n° 2009-323 du Le III de l’article 48 de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (n° 2009-323 du 25 mars 2009 ) précise les conditions d’extinction des dispositifs « Robien » et « Borloo » pour les logements acquis en vue d’être réhabilités et les locaux acquis en vue d’être transformés en logement. 3. La présente instruction commente l’ensemble de ces dispositions. Outre un commentaire général La présente instruction commente l’ensemble de ces dispositions. Outre un commentaire général présentant de manière synthétique les principales caractéristiques du nouveau dispositif, par définition non exhaustif, elle comporte : - 9 fiches thématiques détaillées ayant la même valeur juridique que le commentaire général ; - 12 annexes reproduisant notamment les textes applicables. 5 B-17-09 - 5 - 15 mai 2009 CHAPITRE 1 : CHAMP D’APPLICATION DE LA REDUCTION D’IMPOT Section 1 : Bénéficiaires 4. Personnes physiques. La réduction d’impôt sur le revenu s’applique aux contribuables personnes Personnes physiques. La réduction d’impôt sur le revenu s’applique aux contribuables personnes physiques fiscalement domiciliés en France au sens de l’article 4 B du CGI. L’investissement peut être réalisé directement par le contribuable. Dans ce cas, la réduction d’impôt s’applique au contribuable personne physique ayant réalisé l’investissement. 5. Associés personnes physiques de certaines sociétés de personnes. L’investissement peut également être Associés personnes physiques de certaines sociétés de personnes. L’investissement peut également être réalisé par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une société civile de placement immobilier. Il peut s’agir notamment d’une société civile immobilière de gestion, d’une société immobilière de copropriété relevant de l’article 1655 ter du CGI ou de toute autre société de personnes telles que les sociétés en nom collectif, les sociétés en participation. Dans ce cas, l’avantage fiscal s’applique à l’associé personne physique de la société non soumise à l’impôt sur les sociétés. 6. Domiciliation fiscale en France. Le contribuable qui entend bénéficier de la réduction d’impôt doit, en tout Domiciliation fiscale en France. Le contribuable qui entend bénéficier de la réduction d’impôt doit, en tout état de cause, être domicilié fiscalement en France, au sens de l’article 4 B du CGI. Il s’agit, conformément aux dispositions de l’article 4 A du CGI, des contribuables qui sont soumis en France à l’impôt sur le revenu sur l’ensemble de leur revenus, qu’il s’agisse de revenus de source française ou étrangère. Dans la généralité des cas, il s’agit de personnes résidant en France métropolitaine ou dans un département d’outre-mer. Les personnes qui sont fiscalement domiciliées en France au sens du 2 de l’article 4 B du code précité, c’est-à-dire les agents de l’Etat qui exercent leurs fonctions ou sont chargés de mission dans un pays étranger et qui ne sont pas soumis dans ce pays à un impôt personnel sur l’ensemble des revenus, peuvent bénéficier de la réduction d’impôt. En revanche, les personnes fiscalement domiciliées hors de France qui, en application du deuxième alinéa de l'article 4 A du même code, sont passibles de l'impôt sur le revenu à raison de leurs seuls revenus de source française, ne peuvent pas bénéficier de l'avantage fiscal. Il en est notamment ainsi des contribuables qui ont leur domicile fiscal en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna, dans les Terres australes et antarctiques françaises, à Mayotte, à Saint-Pierre-et-Miquelon, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et en Nouvelle-Calédonie. De même, les personnes résidant à Monaco mais assujetties en France à l’impôt sur le revenu en application de l’article 7 de la convention fiscale franco-monégasque du 18 mai 1963 ne peuvent pas bénéficier de la réduction d’impôt. Section 2 : Investissements éligibles 7. La réduction d’impôt s’applique, sous certaines conditions, au titre de l’acquisition directe d’un immeuble La réduction d’impôt s’applique, sous certaines conditions, au titre de l’acquisition directe d’un immeuble ainsi qu’aux souscriptions de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Sur la notion d’investissements éligibles voir fiche n° 1 de la présente instruction Section 3 : Caractéristiques des immeubles A. IMMEUBLE A USAGE DE LOGEMENT 8. Principe. La réduction d’impôt s’applique aux immeubles à usage de logement au sens des articles Principe. La réduction d’impôt s’applique aux immeubles à usage de logement au sens des articles R. 111-1 à R. 111-17 du code de la construction et de l’habitation. Le bien doit, par conséquent, satisfaire aux conditions de volume, de surface, de confort et de sécurité définies par ces dispositions. La circonstance que le logement constitue également le domicile commercial de l’entreprise du locataire n’est pas de nature à faire obstacle à l’application de l’avantage fiscal, dès lors que ce logement est totalement affecté à usage d’habitation. 5 B-17-09 15 mai 2009 - 6 - 9. Cas particuliers des locaux à usage mixte. Les locaux à usage mixte ne peuvent en principe ouvrir droit au Cas particuliers des locaux à usage mixte. Les locaux à usage mixte ne peuvent en principe ouvrir droit au bénéfice l’avantage fiscal. Toutefois, il est admis que la partie du logement louée à usage d’habitation ouvre droit à la réduction d’impôt si le local est affecté à l’habitation pour les trois quarts au moins de sa superficie. Pour déterminer si cette condition est remplie, il convient de prendre en considération le rapport existant entre, d’une part, la superficie développée des pièces considérées comme affectées à l’habitation principale et de leurs dépendances (caves, greniers, terrasses, balcons, garages, etc.), et d’autre part, la superficie développée totale du bien. La ventilation de la surface fait l’objet d’une note annexe qui doit être jointe à l’engagement de location. Le respect de cette condition est apprécié local par local. Si un contribuable ou une société souhaite donner en location un immeuble comportant plusieurs locaux mixtes, ce pourcentage doit être apprécié pour chaque local et non au niveau de l’immeuble. Dans ce cas, la base de la réduction d’impôt (voir nos 37. et s.) est affectée du rapport déterminé ci-dessus. Pour les travailleurs à domicile, aucune réfaction n’est appliquée dès lors qu’aucune pièce n’est aménagée spécifiquement à l’exercice de la profession. B. SITUATION DE L’IMMEUBLE 10. Zonage du dispositif. Les immeubles doivent être situés dans les communes du territoire métropolitain ou Zonage du dispositif. Les immeubles doivent être situés dans les communes du territoire métropolitain ou de l’un des quatre départements d’outre mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique ou Réunion), se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Pour les investissements réalisés du 1er janvier au 3 mai 2009, la liste de ces communes est établie par l’arrêté du 30 décembre 2008 publié au Journal officiel du 31 décembre 2008 (voir annexe 3). Pour les investissements réalisés à compter du 4 mai 2009, cette liste est fixée par l’arrêté du 29 avril 2009 publié au Journal officiel du 3 mai 2009 (voir annexe 4). Il s’agit des communes classées dans les zones A, B1, B2 retenues pour l’application des dispositifs « Robien » et « Borloo ». Les logements situés en zone C n’ouvrent donc pas droit à la réduction d’impôt. La liste des communes dans lesquelles les logements peuvent être situés est reproduite : - s’agissant des investissements réalisés du 1er janvier au 3 mai 2009, à l’annexe 11 de l’instruction administrative du 2 novembre 2006 publiée au Bulletin officiel des impôts sous la référence 5 D-4-06 ; - s’agissant des investissements réalisés à compter du 4 mai 2009, à l’annexe 5 de la présente instruction. 11. Date de réalisation de l’investissement pour l’appréciation du zonage. La date de réalisation de Date de réalisation de l’investissement pour l’appréciation du zonage. La date de réalisation de l’investissement à retenir pour l’appréciation du zonage est indiquée dans le tableau ci-dessous : Nature de l’investissement Date de réalisation de l’investissement pour l’appréciation du zonage Acquisition d’un logement neuf achevé Acquisition d’un logement en état futur d’achèvement Acquisition d’un logement en vue de sa réhabilitation Acquisition d’un local que le contribuable transforme en logement Acquisition de locaux inachevés, en vue de leur achèvement par le contribuable Date de l’acquisition. La date d’acquisition s’entend de la signature de l’acte authentique d’achat Construction d’un logement par le contribuable Date du dépôt de la demande du permis de construire 5 B-17-09 - 7 - 15 mai 2009 C. EXCLUSION DES IMMEUBLES HISTORIQUES ET ASSIMILES 12. La loi prévoit expressément que la réduction d’impôt ne s’applique pas aux immeubles classés ou inscrits La loi prévoit expressément que la réduction d’impôt ne s’applique pas aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant fait l’objet d’un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine mentionnés au 3° du I de l’article 156 du CGI. Il est rappelé que les propriétaires de ces immeubles bénéficient de dispositions fiscales spécifiques. D. OPERATIONS CONCERNEES 13. La réduction d’impôt s’applique : La réduction d’impôt s’applique : - aux acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement ; - aux acquisitions, en vue de leur réhabilitation, de logements ne répondant pas aux caractéristiques de décence ; - aux acquisitions de locaux que le contribuable transforme à usage d’habitation ; - aux logements que le contribuable fait construire ; - et, par mesure de tempérament, aux acquisitions de locaux inachevés en vue de leur achèvement par le contribuable. Pour plus de précisions sur les logements concernés, voir fiche n° 2 de la présente instruction E. ECO-CONDITIONNALITE 14. Respect de la réglementation thermique en vigueur. Les logements doivent respecter la réglementation Respect de la réglementation thermique en vigueur. Les logements doivent respecter la réglementation thermique en vigueur pour ouvrir droit à la réduction d’impôt. Le contribuable qui entend bénéficier de la réduction d’impôt doit justifier du respect de cette réglementation selon des modalités qui seront ultérieurement, et au plus tard le 1er janvier 2010, définies par décret. 15. Logements concernés. Cette éco-conditionnalité s’applique : Logements concernés. Cette éco-conditionnalité s’applique : - aux logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement ; - ou aux logements que le contribuable fait construire - ou dont il achève la construction lorsqu’ils ont été acquis inachevés - qui ont fait l’objet d’une demande de permis de construire déposée à compter de l’entrée en vigueur du décret précité ; - ou aux locaux que le contribuable acquiert en vue de leur transformation en logement qui ont fait l’objet d’une demande de permis de construire déposée à compter de l’entrée en vigueur du décret précité. Elle ne s’applique pas aux logements acquis en vue d’être réhabilités, dès lors que ceux-ci sont déjà achevés. 16. Conditions d’application de cette obligation. L’éco-conditionnalité s’applique aux logements mentionnés Conditions d’application de cette obligation. L’éco-conditionnalité s’applique aux logements mentionnés au n° 15. qui ont fait l’objet d’une demande de permis de construire à compter de la publication du décret précité. 17. Réglementation thermique en vigueur. La réglementation thermique en vigueur s’entend de celle Réglementation thermique en vigueur. La réglementation thermique en vigueur s’entend de celle applicable à la date du dépôt de la demande de permis de construire de la construction concernée. A cet égard, il est précisé que la réglementation thermique 2000 (RT 2000) s'applique aux constructions neuves ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire déposée entre le 2 juin 2001 et le 31 août 2006 et que la réglementation thermique 2005 (RT 2005) s'applique aux constructions neuves ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire déposée à partir du 1er septembre 2006 (Journal officiel du 25 mai 2006, décret n° 2006-592 du 24 mai 2006 et arrêté du 24 mai 2006). En conséquence, les logements soumis à la RT 2000 comme ceux soumis à la RT 2005 peuvent ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt, toutes conditions étant par ailleurs remplies. Toutefois en pratique, les logements soumis à la RT 2000 ne seront pas soumis à l’obligation de justification du respect de cette réglementation thermique, dès lors que leur permis de construire est nécessairement antérieur à la date de publication du décret relatif à l’éco-conditionnalité. 5 B-17-09 15 mai 2009 - 8 - 18. Synthèse. Les conditions dans lesquelles le contribuable doit ou non justifier que le logement respecte la Synthèse. Les conditions dans lesquelles le contribuable doit ou non justifier que le logement respecte la réglementation thermique en vigueur dépendent, selon le cas, de la date de l’acquisition ou de la demande de permis de construire ainsi que de la date de publication du décret permettant au contribuable de disposer d’éléments de preuve du respect de cette condition. Les différentes situations susceptibles d’être rencontrés sont synthétisées dans les tableaux ci-après : Date du dépôt de la demande du permis de construire antérieure à la date de publication du décret Date du dépôt de la demande du permis de construire postérieure à la date de publication du décret Acquisition d’un logement neuf achevé Acquisition d’un logement en état futur d’achèvement (1) Acquisition d’un local que le contribuable transforme en logement Acquisition de locaux inachevés, en vue de leur achèvement par le contribuable Construction d’un logement par le contribuable (1) Pas d’obligation de justifier (1). Avant la publication du décret, la réduction d’impôt ne peut donc pas faire l’objet d’une remise en cause motivée par la seule non-justification du respect de la réglementation thermique en vigueur. Obligation de justifier. Après la publication du décret, la réduction d’impôt fera faire l’objet d’une remise en cause en cas d’absence de justification du respect de la réglementation thermique en vigueur. (1) La circonstance que l’achèvement des logements (autres que les logements neufs déjà achevés) intervienne à compter de la publication de ce décret n’a pas pour effet d’obliger le contribuable à justifier que le logement répond aux conditions fixées par la réglementation thermique en vigueur pour bénéficier de la réduction d’impôt. CHAPITRE 2 : CONDITIONS D’APPLICATION DE LA REDUCTION D’IMPOT 19. Lorsque l’investissement porte sur l’acquisition ou la construction d’un logement, le bénéfice de la Lorsque l’investissement porte sur l’acquisition ou la construction d’un logement, le bénéfice de la réduction d’impôt est subordonné à l’engagement du propriétaire (section 1) de louer le logement nu pendant une durée minimale de neuf ans à usage d’habitation principale, en respectant certains plafonds de loyers (section 2). Lorsque l’investissement porte sur la souscription de parts de SCPI, la société doit prendre l’engagement de louer, dans les mêmes conditions, les logements financés par le biais de cette souscription. Par ailleurs, l’associé de la SCPI qui entend bénéficier de la réduction d’impôt doit s’engager à conserver la totalité de ses titres jusqu’au terme de l’engagement de location pris par la SCPI (section 3). Section 1 : Engagement de location A. ENGAGEMENT DU PROPRIETAIRE DU LOGEMENT 1. Acquisition d’un logement 20. La réduction d’impôt est subordonnée à l’engagement du contribuable de louer le logement nu à usage La réduction d’impôt est subordonnée à l’engagement du contribuable de louer le logement nu à usage d’habitation principale à une personne autre qu’elle-même ou un membre de son foyer fiscal ou, si le logement appartient à une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une SCPI, à une personne autre qu’un associé ou un membre de son foyer fiscal, pendant une durée minimale de neuf ans. 21. Acquisition du logement en indivision. Lorsque le logement est acquis en indivision, les indivisaires doivent Acquisition du logement en indivision. Lorsque le logement est acquis en indivision, les indivisaires doivent s’engager conjointement à louer l’immeuble nu. Par ailleurs, la location du logement doit être consentie à une personne autre que l’un des indivisaires et qui n’est pas fiscalement à la charge de l’un d’eux. 5 B-17-09 - 9 - 15 mai 2009 2. Souscription de parts de SCPI 22. Lorsque l’investissement consiste en une souscription de parts de SCPI, cette société doit également Lorsque l’investissement consiste en une souscription de parts de SCPI, cette société doit également prendre l’engagement de louer le logement financé par la souscription, dans les mêmes conditions, à une personne autre qu’un associé de la SCPI ou un membre de son foyer fiscal. Lorsqu’une même souscription de parts de SCPI est affectée à la réalisation de plusieurs logements, chacun d’entre eux doit faire l’objet d’un engagement de location de la part de la SCPI. 23. Souscription de parts acquises en indivision. En cas de souscription de parts acquises en indivision, les Souscription de parts acquises en indivision. En cas de souscription de parts acquises en indivision, les indivisaires doivent s’engager conjointement à conserver leurs parts sociales jusqu’à l’expiration de l’engagement souscrit par la société. Par ailleurs, le locataire du logement ne peut être un associé de la SCPI, l’un des indivisaires ou un membre du foyer fiscal de l’un des indivisaires. B. CONTENU DE L’ENGAGEMENT DE LOCATION 24. L’engagement de location doit comporter, en outre, une mention prévoyant que le montant du loyer ne L’engagement de location doit comporter, en outre, une mention prévoyant que le montant du loyer ne peut pas excéder le plafond fixé par l’article 2 terdecies B de l’annexe III au code général des impôts (sur la notion de plafonnement de loyer, voir no 31.). En pratique, il s’agit de plafonds identiques à ceux prévus pour l’application du dispositif « Robien ». Pour l’année 2009, les plafonds applicables au dispositif « Robien » sont fixés par l’instruction administrative du 24 février 2009 publiée au Bulletin officiel des impôts sous la référence 5 D-1-09. Il est précisé que le plafond de loyer applicable en fonction du zonage s’apprécie, selon la nature de l’opération, soit à la date d’acquisition, soit à la date de dépôt de la demande de permis de construire et cela conformément aux indications du n° 11.. C. CONSTATATION DE L’ENGAGEMENT DE LOCATION 25. Cet engagement est constaté : Cet engagement est constaté : - lorsque le propriétaire est une personne physique, au moment du dépôt de la déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle le fait générateur de la réduction d’impôt est intervenu (voir nos 35. et s.) ; - lorsque le propriétaire est une société non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une SCPI, au moment du dépôt de la déclaration des résultats de l’année au titre de laquelle le fait générateur de la réduction d’impôt est intervenu (voir nos 35. et s.) ; - lorsque le propriétaire est une SCPI, sur l’attestation annuelle (voir n° 21. de la fiche n° 8 de la présente instruction), au moment du dépôt de la déclaration de résultats de l’année au titre de laquelle ont été réalisées les souscriptions. D. REPRISE DE L’ENGAGEMENT DE LOCATION 26. En cas de décès de l’un des membres d’un couple soumis à imposition commune. Lorsque le transfert de En cas de décès de l’un des membres d’un couple soumis à imposition commune. Lorsque le transfert de la propriété du bien, des titres ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l’un des membres d’un couple soumis à imposition commune, le conjoint survivant, attributaire du bien en pleine propriété ou titulaire de son usufruit, peut demander la reprise du dispositif à son profit. L’engagement de location du conjoint survivant est toutefois limité à la fraction du délai de neuf ans restant à courir à la date de la transmission à titre gratuit. La réduction d’impôt obtenue par le couple soumis à imposition commune n’est pas remise en cause, que le conjoint survivant opte ou non pour la reprise de l’engagement. La reprise du dispositif doit être formulée dans une note établie conformément à un modèle fixé par l’administration (voir annexe 12 de la présente instruction) qui doit être jointe à la déclaration des revenus souscrite par le conjoint survivant au titre de l’année du décès de son conjoint pour la période postérieure à cet événement. Cette note comporte l’engagement de louer le logement non meublé à des personnes qui en font leur habitation principale pour la fraction de la période couverte par l’engagement de location initial ou, le cas échéant, prorogé (voir nos 61. et s.) restant à courir à la date du décès. 5 B-17-09 15 mai 2009 - 10 - 27. En cas de modification du foyer fiscal. Le mariage, le divorce, la conclusion ou la rupture d’un pacte civil En cas de modification du foyer fiscal. Le mariage, le divorce, la conclusion ou la rupture d’un pacte civil de solidarité (PACS) ou encore la séparation modifient le foyer fiscal et entraînent création d’un nouveau contribuable. Il en est de même de la sortie du foyer fiscal d’une personne jusque là à charge au sens des articles 196 à 196 B du CGI et propriétaire du logement ayant ouvert droit à la réduction d’impôt. Lorsqu’un tel événement intervient au cours de la période de neuf ans ou de l’une des périodes de prorogation de cet engagement (voir nos 61. et s.), il est admis que le nouveau contribuable (et notamment l’ex-époux attributaire du bien ayant ouvert droit à la réduction d’impôt, en cas de divorce, ou la personne, précédemment à charge, propriétaire du logement) puisse, toutes conditions étant par ailleurs remplies, demander la reprise à son profit du dispositif, dans les mêmes conditions que le conjoint survivant (voir no 26.). Toutefois, s’il ne demande pas cette reprise, la réduction d’impôt fait l’objet d’une remise en cause. Section 2 : Conditions de mise en location A. DELAI DE MISE EN LOCATION 28. Le logement doit être donné en location dans certains délais qui dépendent de la nature du logement ou Le logement doit être donné en location dans certains délais qui dépendent de la nature du logement ou du local qui ouvre droit à la réduction d’impôt. Ces délais sont récapitulés dans le tableau ci-après : Délai de mise en location Acquisition d’un logement neuf achevé Douze mois qui suivent Douze mois qui suivent la date d’acquisition Acquisition d’un logement en vue de sa réhabilitation Douze mois qui suivent Douze mois qui suivent la date d’achèvement des travaux Acquisition d’un logement en état futur d’achèvement Acquisition d’un local que le contribuable transforme en logement Acquisition de locaux inachevés Construction d’un logement par le contribuable Douze mois qui suivent la date d’achèvement du logement B. DUREE DE LOCATION 29. La durée de location minimale exigée pour l’application de la réduction d’impôt est fixée à neuf ans. Cette La durée de location minimale exigée pour l’application de la réduction d’impôt est fixée à neuf ans. Cette durée est calculée de date à date, à compter de celle de la prise d’effet du bail initial. Par ailleurs, lorsqu’une même souscription de parts de SCPI est affectée à la réalisation de plusieurs investissements, la durée de neuf ans est calculée de date à date, à compter de celle de la prise d’effet du bail, pour chacun des immeubles mis en location. C. AFFECTATION DES LOGEMENTS 30. Habitation principale du locataire. La réduction d’impôt est, en principe, réservée aux locations non Habitation principale du locataire. La réduction d’impôt est, en principe, réservée aux locations non meublées à usage d’habitation principale du locataire. Par exception à ce principe, la réduction d’impôt est également accordée dans le cas où la location est consentie à un organisme public ou privé à la condition que cet organisme donne le logement en sous-location nue à usage d’habitation principale et qu’il ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière. Sur la notion d’affectation des logements, voir fiche n° 3 de la présente instruction 5 B-17-09 - 11 - 15 mai 2009 D. PLAFONNEMENT DE LOYERS 31. Le loyer mensuel par mètre carré ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par Le loyer mensuel par mètre carré ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, à un plafond fixé par décret. En pratique, il s’agit des plafonds, fixés à l’article 2 terdecies B de l’annexe III au code général des impôts, qui sont identiques à ceux fixés pour le bénéfice du dispositif « Robien » prévu au h du 1° du I de l’article 31 du CGI. Les plafonds de loyers diffèrent selon la zone dans laquelle est situé le logement donné en location (sur la date à laquelle la situation de l’immeuble doit être appréciée au regard du zonage, pour déterminer le plafond de loyer à retenir pour l’application de la réduction d’impôt, voir n° 11.). Sur la notion de plafonnement de loyers, voir fiche n° 4 de la présente instruction Section 3 : Engagement de conservation des parts A. ASSOCIES DE SOCIETES CIVILES NON SOUMISES A L’IMPOT SUR LES SOCIETES AUTRE QU’UNE SCPI 32. Engagement de conservation des parts jusqu’au terme de l’engagement de location. Chaque associé Engagement de conservation des parts jusqu’au terme de l’engagement de location. Chaque associé d’une société autre qu’une SCPI qui effectue un investissement éligible à la réduction d’impôt peut bénéficier de cet avantage fiscal. Il doit alors s’engager à conserver les titres jusqu’à l’expiration de la période couverte par l’engagement de location pris par la société. L’engagement de conservation porte sur la totalité des titres de la société détenus par le contribuable, quand bien même la société détiendrait également des immeubles qui n’ouvrent pas droit au bénéfice de la réduction d’impôt. La période d’engagement de conservation des parts expire au terme de celle couverte par l’engagement de location afférent au logement acquis au moyen de la souscription et ayant ouvert droit à la réduction d’impôt. L’engagement des porteurs de parts est constaté sur un document qui est joint à la déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle les parts ont été souscrites ou acquises ou, si elle est postérieure, de l’année de l’acquisition ou de l’achèvement de l’immeuble. Il est précisé que lorsque l’associé est lui-même une société non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une SCPI, les associés de cette dernière qui souhaitent bénéficier de la réduction d’impôt doivent également s’engager à conserver leurs titres jusqu’à l’expiration de l’engagement de location souscrit par la première société. B. ASSOCIES DE SCPI 33. Engagement de conservation des parts jusqu’au terme de l’engagement de location de la SCPI. L’associé Engagement de conservation des parts jusqu’au terme de l’engagement de location de la SCPI. L’associé de la SCPI qui entend bénéficier de la réduction d’impôt, doit s’engager à conserver la totalité de ses titres jusqu’à l’expiration de l’engagement de location souscrit par la SCPI. La durée de location de neuf ans exigée de la SCPI est calculée de date à date à compter de la prise d’effet du bail initial (voir no 29.). Dès lors que la réduction d’impôt est accordée au titre de l’année au cours de laquelle est réalisée la souscription (voir no 35.), l’associé sera tenu de conserver ses parts au-delà de la période de neuf ans au cours de laquelle il bénéficie de l’avantage fiscal. Par ailleurs, lorsqu’une même souscription est affectée à la réalisation de plusieurs investissements, l’engagement de location doit être pris distinctement pour chaque logement. Il s’ensuit que la période d’engagement de conservation des parts expire au terme de celle couverte par l’engagement de location afférent au dernier des logements acquis au moyen de la souscription et mis en location par la SCPI. Exemple : un contribuable réalise une souscription au capital d’une SCPI le 1er juin 2009. Cette souscription est affectée au financement de cent trente logements. Les contrats de location prennent effet au 18 novembre 2009 pour le premier de ces logements et au 1er janvier 2010 pour le dernier. Dans ce cas, le contribuable sera tenu de conserver ses parts jusqu’au 31 décembre 2018 (date d’expiration de l’engagement de location afférent au dernier logement mis en location).Si l’associé cède tout ou partie de ses parts avant l’expiration de la période couverte par son engagement de conservation des titres, l’avantage fiscal est remis en cause en totalité. 5 B-17-09 15 mai 2009 - 12 - 34. Cas particulier des fusions de SCPI. Pour permettre aux SCPI de se restructurer, il est admis de Cas particulier des fusions de SCPI. Pour permettre aux SCPI de se restructurer, il est admis de reconnaître un caractère intercalaire aux fusions de SCPI au regard de la réduction d’impôt. Ainsi, l’échange de droits sociaux résultant de la fusion de SCPI ne constitue pas un cas de rupture de l’engagement de conservation des parts. Dans une telle situation, la période de conservation des parts par l’associé est déterminée en tenant compte du temps écoulé entre la date de départ de la période couverte par l’engagement pris par l’associé de la société absorbée et celle de la cession des parts de la société issue de la fusion. CHAPITRE 3 : MODALITES D’APPLICATION DE LA REDUCTION D’IMPOT Section 1 : Fait générateur 35. La première année au titre de laquelle la réduction d’impôt est accordée (fait générateur), qui dépend de la La première année au titre de laquelle la réduction d’impôt est accordée (fait générateur), qui dépend de la nature de l’investissement, est indiquée dans le tableau ci-dessous : Nature de l’investissement Fait générateur Acquisition d’un logement neuf achevé Année d’acquisition du logement Acquisition d’un logement en vue de sa réhabilitation Année d’achèvement des travaux de réhabilitation Acquisition d’un logement en état futur d’achèvement Acquisition d’un local que le contribuable transforme en logement Acquisition de locaux inachevés, en vue de leur achèvement par le contribuable Construction d’un logement par le contribuable Année d’achèvement du logement Souscriptions de parts de SCPI Date de réalisation de la souscription 36. Date d’achèvement du logement. Pour déterminer la date d'achèvement du logement ouvrant droit à Date d’achèvement du logement. Pour déterminer la date d'achèvement du logement ouvrant droit à réduction d'impôt, il convient de se référer aux conditions d'application de l'exonération temporaire de taxe foncière sur les propriétés bâties pour les diverses catégories de constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction, exposées dans la DB 6 C 1322. Selon une jurisprudence constante du Conseil d'État, un logement est considéré comme achevé lorsque l'état d'avancement des travaux en permet une utilisation effective, c'est-à-dire lorsque les locaux sont habitables. Tel est le cas, notamment, lorsque le gros oeuvre, la maçonnerie, la couverture, les sols et les plâtres intérieurs sont terminés et les portes extérieures et fenêtres posées, alors même que certains aménagements d'importance secondaire et ne faisant pas obstacle à l'installation de l'occupant resteraient à effectuer (exemple : pose de papiers peints ou de moquette). Dans les immeubles collectifs, l'état d'avancement des travaux s'apprécie distinctement pour chaque appartement et non globalement à la date d'achèvement des parties communes. Section 2 : Base plafonnée A. ACQUISITION D’UN LOGEMENT 37. Limitation de la base à 300 000 € par logement et par an. Lorsque l’investissement porte sur un logement, Limitation de la base à 300 000 € par logement et par an. Lorsque l’investissement porte sur un logement, la base de la réduction d’impôt est constituée par le prix d’acquisition ou de revient global du logement. La base ainsi déterminée ne peut toutefois pas excéder la somme de 300 000 €. 5 B-17-09 - 13 - 15 mai 2009 38. Dépendances immédiates et nécessaires. La fraction du prix d’acquisition ou de revient global du Dépendances immédiates et nécessaires. La fraction du prix d’acquisition ou de revient global du logement qui se rapporte aux dépendances immédiates et nécessaires telles que les emplacements de stationnement est également comprise, si elles font l’objet d’un bail commun avec le logement, dans la base de l’avantage fiscal (voir toutefois n° 39.). 39. Garage ou emplacement de stationnement. Lorsque le garage ou l’emplacement de stationnement fait Garage ou emplacement de stationnement. Lorsque le garage ou l’emplacement de stationnement fait l’objet d’un bail distinct, dans les conditions énoncées au n° 15. de la fiche n° 4 de la présente instruction, la fraction du prix global d’acquisition ou du prix de revient correspondant à ce garage ou à cet emplacement est exclue de la base de la réduction d’impôt. De même, les frais d’acquisition doivent faire l’objet d’une répartition entre d’une part, les frais afférents à l’acquisition du logement et de ses dépendances entrant dans la base de l’avantage fiscal, et d’autre part, les frais afférents à l’acquisition du garage ou de la place de stationnement, exclus de cette base. Lorsque le garage ou l’emplacement de stationnement ne peut pas faire l’objet d’un bail distinct, ce dernier n’étant pas physiquement séparé du logement ou de ses dépendances (cas de l’habitat individuel notamment), les règles de droit commun sont applicables. Ainsi, la base de la réduction d’impôt ne fait l’objet d’aucune réfaction au titre du garage ou de l’emplacement de stationnement. 40. Acquisition par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une SCPI. Lorsque le logement Acquisition par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une SCPI. Lorsque le logement est la propriété d’une telle société, le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné. Ainsi, lorsqu’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une SCPI et comportant trois associés à parts égales acquiert un logement dont le prix de revient s’élève à 400 000 €, chaque associé bénéficie de la réduction d’impôt, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, à hauteur d’un tiers du prix de revient de ce logement, retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €, soit une base de réduction d’impôt égale à 100 000 € pour chacun des trois associés. 41. Acquisition en indivision. Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la Acquisition en indivision. Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient de ce logement correspondant à ses droits dans l’indivision. Ainsi, lorsqu’une indivision comportant trois indivisaires à parts égales acquiert un logement dont le prix de revient s’élève à 400 000 €, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, à hauteur d’un tiers du prix de revient de ce logement, retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €, soit une base de réduction d’impôt égale à 100 000 € pour chacun des trois indivisaires. B. SOUSCRIPTION DE PARTS DE SCPI 42. Limitation de la base à 300 000 € par an. Lorsque l’investissement porte sur la souscription de parts de Limitation de la base à 300 000 € par an. Lorsque l’investissement porte sur la souscription de parts de SCPI, la base de la réduction d’impôt est constituée de 100 % du montant total de la souscription en numéraire effectivement versée par le contribuable au 31 décembre de l’année au titre de laquelle la souscription a été effectuée. Le montant de la souscription pris en compte pour la détermination de la réduction d’impôt ne peut pas excéder pour un même contribuable la somme de 300 000 €. Lorsque la gérance est confiée à une société de gestion, la base de l’avantage fiscal comprend la partie de la rémunération de cette société destinée à couvrir les frais de recherche des investissements, ainsi que la fraction de la rémunération destinée à couvrir les frais de collecte et la commission de gestion. Il s’agit notamment de la rémunération annuelle de la société de gestion, destinée à couvrir les opérations de gestion administrative de la société (administration générale, information des associés, distribution des revenus) et de gestion du patrimoine (recouvrement des loyers, surveillance et entretien pour assurer le maintien en bon état des immeubles). 43. Acquisition en indivision. La souscription de parts acquises en indivision ouvre droit à la réduction d’impôt, Acquisition en indivision. La souscription de parts acquises en indivision ouvre droit à la réduction d’impôt, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies. Dans ce cas, la réduction d’impôt est calculée, pour chaque indivisaire, sur le montant de la souscription dans la limite de sa quote-part indivise, retenue pour sa fraction inférieure à 300 000 €. 5 B-17-09 15 mai 2009 - 14 - C. ACQUISITION D’UN LOGEMENT ET SOUSCRIPTION DE PARTS DE SCPI AU TITRE D’UNE MEME ANNEE 44. Limitation de la base à 300 000 € par an pour l’ensemble. Lorsqu’au titre d’une même année d’imposition, Limitation de la base à 300 000 € par an pour l’ensemble. Lorsqu’au titre d’une même année d’imposition, un contribuable acquiert un logement et souscrit des parts de SCPI ouvrant droit à la réduction d’impôt, le montant des dépenses retenu pour la détermination de l’avantage fiscal ne peut pas excéder 300 000 €. Pour plus de précisions sur la base de la réduction d’impôt, voir fiche n° 5 de la présente instruction Section 3 : Taux 45. Le taux de la réduction d’impôt diffère selon l’année de réalisation de l’investissement. Le taux |