Investissement Robien

CE QU'IL FAUT RETENIR

Depuis la parution du décret d'application le 16 août 2006, la loi d’investissement Robienest remplacée par:

• le dispositif d’investissement "Robien recentré". Amortissement limité à 50% du montant de l'investissement, mais le propriétaire peut louer sans limite de revenus du locataire;
• le dispositif "Borloo populaire". Fiscalement plus attractif, avec des loyers se situant 20% en-dessous de ceux de ceux de l’investissement "Robien recentré" mais l'avantage de bénéficier d'une déduction forfaitaire de 30% sur les revenus bruts.

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DETAILS DU DISPOSITIF DEl’investissementROBIEN

Le décret relatif à la loi portant "Engagement national pour le logement" a été publié au Journal Officiel le 16 août 2006, de même que l'arrêté relatif à la mise en oeuvre du nouveau dispositif "Borloo populaire".

Il procède à la réforme du régime d'amortissement fiscal en faveur des investissements locatifs créé en 2003 par M. Gilles de Robien, alors ministre de l'équipement et du logement, afin d'en corriger certains effets pervers.

En outre, il introduit dans notre droit fiscal un nouveau système d'amortissement, baptisé"Borloo populaire", pour favoriser la création d'une offre locative privée à des niveaux de loyers fixés à 70 % des loyers de marché et réservée à des locataires disposant de ressources modestes (NDLR : selon nos estimations, près des deux tiers des foyers français ont des ressources inférieures aux plafonds fixés, ce qui rend cette limitation moins sociale qu'il n'y parait et donc en définitive assez favorable à l'investisseur).
Ces deux dispositifs sont donc pleinement en vigueur.

Le Borloo populaire peut être choisi par les particuliers pour les biens acquis depuis le 1er janvier 2006. Il coexiste avec le dispositif d’investissement Robien, aux plafonds de loyer proches du marché, mais moins avantageux sur le plan fiscal et qui est recentré à partir du 1er septembre 2006 sur les grandes agglomérations à marché tendu.

Le "Borloo populaire"est accordé à deux principales conditions :

• le bien immobilier doit être loué à des ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond, à la différence du dispositifd’investissement Robien(ancien et recentré);
• le loyer au m² est plafonné (à environ 70% du prix du marché).

La différence notable entre les deux systèmes consiste en unemeilleure répartition des taux d'amortissement, qui devrait être de nature à diminuer le risque de "saturation" du plafond annuel de déficit foncier, fixé à 10 700 €.
L'ancien dispositif d’investissement "Robien" n'était associé à aucune contrainte de ressources du locataire et prévoyait des plafonds de loyers inférieurs de 10 % seulement au marché.

Jean-Louis Borloo a souhaité réorienter l’investissement locatif dans le logement neuf en suivant deux priorités :

• recentrer la production de logements "Robien" dans les agglomérations les plus tendues et
• répondre aux besoins des ménages de revenus modestes et moyens.

C’est tout l’objectif de la loi "Engagement national pour le logement" qui a donc adapté le dispositif d’investissement "Robien" et créé le nouveau dispositif "Borloo populaire". Le Robien recentré et le Borloo vont ainsi coexister, au libre choix des investisseurs.

Ils sont complémentaires :

• leBorlooestfiscalement plus attractif, mais alors que les loyers se situent 20% en-dessous de ceux del’investissement Robien, une déduction forfaitaire de 30% est applicable sur les revenus bruts;
• leRobienest fiscalement moins avantageux, maisle propriétaire peut louer sans limite de revenus du locataire.

Au total, ce sont plus de 60 000 logements neufs par an qui sont prévus.

• Attention:
• CES DISPOSITIFS SONT RÉSERVÉS A L'ACHAT D'UN LOGEMENT, DANS LE BUT DE LE METTRE EN LOCATION.
• ILS NE S’APPLIQUENT DONC PAS A L'ACQUISITION DE LA RÉSIDENCE PRINCIPALE DE L’INVESTISSEUR.De fait, la "Maison Borloo" (ou "Maison à 100 000 €") n'est pas concernée.

Applicables au neuf – et à l'ancien sous certaines conditions très strictes pour le Borloo, leur principal attrait réside dans l'amortissement – déduction fiscale – d'une partie du montant de l'investissement.

Pour l'investisseur optant pour l'un des ces avantages fiscaux,deux conditions de location sont à respecter:

• conserver le bien en location pendant un minimum de 9 ans
• respecter un plafond de loyer (par mois et par m²).

Pour leBorloo populaire, il convient en outre derespecter un plafond de ressources (revenus) du locataire.

Pour l'investisseur avisé, ces dispositifs permettent :

• d'investir en immobilier afin de se constituer un patrimoine, en partie financé par le locataire.
• avec ou sans apport (possibilité de financement total).
• tout en bénéficiant d'avantages fiscaux.
  
  Un excellent moyen de préparer sa retraite tout en protégeant ses proches (grâce à l'assurance décès-invalidité).