Defiscalisation : LMNP Bouvard
le loueur en meublé non professionnel
La location meublée ne constitue pas un dispositif de defiscalisation puisqu’elle ne génère pas de réduction d’impôts, mais elle présente des avantages fiscaux intéressants du fait de la nature même de l’activité de loueur en meublé.
La Loi Bouvard est issue de l’amendement n°11 pour le projet de loi de finances rectificative pour 2009.
Cette loi s’inspire du dispositif Scellier et vient modifier le régime de la location meublée non professionnelle, en instaurant un nouveau mécanisme de defiscalisation.
Principe du LMNP Bouvard :
- Opération d’investissement en immobilier locatif, portant sur des logements meublés.
- La location meublée non professionnelle s’applique à différents types de biens , neufs ou anciens, donnés en location, parmi lesquels on peut citer :
- Chambre d’hôte ou gite rural
- Location saisonnière de maisons ou appartements
- Logements situés dans des résidences avec services ( tourisme, affaires, médicalisées, étudiants ) et gérés par un exploitant professionnel
- A l’inverse du LMP, pas d’inscription obligatoire au RCS ( registre du commerce et des sociétés )
- Les revenus locatifs sont à déclarer dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux)
- Récupération de la TVA 19.6% ( si achat d’un bien neuf en résidence avec services ou de tourisme classée, avec un bail commercial d’au moins 9 ans passé à un exploitant professionnel, loyers soumis à TVA 5.5% , TVA payable par trimestre ).
Ce nouveau dispositif, en vigueur depuis 04/2009, permet d’opter entre 2 options :
- Amortir 100% du prix du bien ( hors terrain )
Ou
- Bénéficier d’une réduction d’impôt de 25% du prix de revient du bien
Qui peut bénéficier du statut LMNP Bouvard :
Tout contribuable personne physique fiscalisée ou non souhaitant se constituer des revenus sécurisés ( garantis par bail et indexés ) et non fiscalisés, pour préparer sa future retraite.
Il faut acquérir un logement neuf entre le 1er Janvier 2009 et le 31 Décembre 2012, qui sera affecté à la location meublée à un exploitant d’une résidence de service, pendant une durée minimale de 9 ans.
Avantages du statut LMNP Bouvard :
- Une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient du bien, soit le prix d’achat HT + les frais de notaire.
Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre de l’année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, elle est reportable sur les 6 années suivantes.
La réduction d’impôt est cumulable avec d’autres lois de defiscalisation, comme la loi Scellier ou la loi Girardin, à condition bien entendu qu’il n’y ait qu’une loi par logement.
Le taux de réduction pour les années 2009 et 2010 est de 25% ; il sera de 20% en 2011 et 2012.
Chaque année, l’investisseur profitera d’1/9 des 25% de réduction d’impôt, et ce pendant 9 ans.
Cette réduction d’impôt est plafonnée à 75 000 €, soit un investissement de 300 000 € H.T
Dans ce plafond de 300 000 € , la loi Bouvard ne limite pas le nombre d’investissements : il est donc possible d’avoir plusieurs logements.
Au delà de ce plafond, il est toujours possible de pratiquer le mécanisme d’amortissement prévu en LMNP classique.
- Une diminution du revenu locatif imposable :
Le loueur en meublé non professionnel a la faculté de déduire des loyers perçus :
- Les intérêts d’emprunt
- Les charges de propriété et de copropriété
- L’investisseur a également la possibilité de pratiquer un amortissement sur le mobilier
( durée de 5 à 7 ans ).
En période déficitaire, les amortissements ne peuvent être déduits ; non utilisés , ils pourront être reportés sans limitation de durée, et servir à ramener les BIC à un niveau nul sur chaque exercice ( avantage des amortissements différés ).
En résumé :
De plus, la récupération de la TVA à 19.6% correspond à un rabais de 16.39% sur le prix de vente constitue un autre avantage intéressant.
Enfin, avec la loi Bouvard,la location meublée permet une vraie réduction d’impôt, qui permet de gommer sa fiscalité pendant plusieurs années.
Cette dernière est toutefois comptabilisée dans le plafond global annuel des niches fiscales : en 2010, il est égal tous les ans à 20 000 € + 8% des revenus nets imposables ( après abattements ).
