Conseil défiscalisation (FAQ)
Que faut-il entendre par « défiscalisation » ?
La défiscalisation est une opération qui permet de payer moins d’impôt grâce aux mesures mises en place par l’Etat qui va inciter et orienter les particuliers et entreprises à adopter certains comportements d’investissement vers des secteurs d’activité ( ou géographiques ) choisis, en échange d’une réduction, voire une exonération totale de l’impôt à payer.
La défiscalisation est-elle réservée à certains ?
Les mesures de défiscalisation sont accessibles à tout le monde; Il convient malgré tout de payer un minimum d'impôt, sans quoi l'incidence sera nulle.
Plus vous payez d’impôt, plus vous serez concerné par les mesures de défiscalisation.
N’hésitez pas à vous renseigner en remplissant le formulaire « demande de devis ».
Quelle est la différence entre « réduction d’impôt » et « déduction d’impôt » ?
- Si vous bénéficiez d’une « réduction d’impôt », vous agissez directement sur l’impôt à payer.
- Si vous bénéficiez d’une « déduction d’impôt », vous agissez sur l’assiette de l’impôt, c'est-à-dire sur votre revenu imposable ; la réduction de cette assiette entrainera une minoration de l’impôt à payer, en fonction de votre tranche d’imposition.
Puis je préparer ma retraite en défiscalisant ?
La préparation de votre futur capital retraite passe certainement par un investissement dans une opération immobilière, vous permettant au passage de faire une économie d’impôt.
Cette opération va dépendre de votre capacité d’investissement et de vos objectifs personnels ; elle doit s’inscrire dans une démarche patrimoniale globale.
N’hésitez pas à demander conseil à un cabinet de gestion de patrimoine indépendant.
Est-ce le moment pour effectuer un investissement locatif ?
Oui, car les taux d'intérêts sur les crédits sont bas, et les mesures fiscales incitatives sont excellentes.
Il convient toutefois de respecter les fondamentaux, à savoir l’acquisition d’un bien immobilier de qualité, avec une très bonne situation géographique, économique et démographique, bénéficiant d’une demande locative réelle et soutenue.
A quoi faut-il se référer pour faire un bon investissement locatif ?
Les critères à respecter :
- Sur le bien lui-même : implantation, référence du promoteur et des différents intervenants
- Le prix doit être conforme à ce qui se pratique sur le marché
- La demande locative est-elle réelle ; dans l’affirmative, quel est le niveau de loyer pratiqué ?
- L’investissement doit être adapté à ma situation : comment vais-je financer et cet emprunt va-t-il s’inscrire normalement dans mon budget global ?
Pour le crédit, faut-il préférer le « classique » ou le « in fine » ?
Dans un crédit classique, vous remboursez au travers de votre mensualité une partie de capital et des intérêts; la déduction des intérêts ne représente donc qu'une partie de ce que vous payez à chaque échéance.
Dans le prêt « in fine », vous ne remboursez tout au long du prêt que les intérêts ; parallèlement, il convient de mettre en place un support type « assurance-vie » sur lequel sera versé le gain fiscal et l’effort d’épargne prévu, car il ne faut pas perdre de vue que le capital emprunté sera à rembourser en une seule fois au terme du crédit.
La déduction des intérêts sera donc plus importante dans le cadre du prêt « in fine », qui va donc se révéler plus intéressant pour les investisseurs les plus fiscalisés.
Pour savoir ce qui vous convient le mieux, n’hésitez pas à faire des simulations en ce sens auprès de votre conseil en gestion de patrimoine.
La déduction des intérêts sera donc plus importante dans le cadre du prêt « in fine », qui va donc se révéler plus intéressant pour les investisseurs les plus fiscalisés.
Pour savoir ce qui vous convient le mieux, n’hésitez pas à faire des simulations en ce sens auprès de votre conseil en gestion de patrimoine.
Quelle sont les différentes lois fiscales ?
En fonction des fiscalités :
- BIC : Bénéfices Industriels et Commerciaux ) qui concernent la location meublée ( LMP, LMNP classique, LMNP Bouvard )
- Lois génératrices de revenus fonciers, avec réduction fiscale ( Loi Scellier – secteur libre, intermédiaire et Outre Mer ), ( Loi Girardin ), ( Loi Demessine ZRR ), ( Malraux ), ( Monuments historiques )
Reportez vous à la rubrique « synthèse des lois » pour davantage de détails, et faites vous conseiller par un cabinet spécialisé en gestion de patrimoine pour savoir quelle est la plus adaptée à votre profil.
Quel dispositif défiscalise le mieux ?
Il n'y a pas de dispositif qui défiscalise le mieux; il y a simplement des dispositifs adaptés ou non à votre situation actuelle et à venir, votre imposition et vos objectifs personnels.
Seul un conseiller en gestion de patrimoine indépendant saura étudier au mieux avec vous l’opportunité et les moyens de réaliser une opération de défiscalisation. N’hésitez pas à lui demander conseil.
Si les lois changent, comment cela va-t-il se passer pour mon investissement ?
Les lois de défiscalisation sont issues des lois de finance. Elles sont votées par l'Assemblée Nationale ou le Sénat.
Si vous aves souscrit à une de ces lois pendant la période de validité, l’avantage reste acquis.
Cependant, les lois peuvent être abrogées à tout moment; nous ne saurions que trop vous conseiller d’en bénéficier tant qu’elles sont en vigueur.
Cependant, les lois peuvent être abrogées à tout moment; nous ne saurions que trop vous conseiller d’en bénéficier tant qu’elles sont en vigueur.
Quels sont les avantages de la location meublée par rapport à la loi Scellier traditionnelle ?
On peut résumer la réponse en trois points :
- Une récupération de la TVA ( 19.6% ) grevant le bien
- Un locataire unique ( le gestionnaire )
- Un bail longue durée ( 9 ans minimum, souvent renouvelable ) avec des loyers revalorisés
- Aucun souci de gestion
- Une bonne rentabilité
C’est quoi le LMNP ?
Il s'agit d'un dispositif qui s'inscrit dans un statut, celui de la location meublée.
LMNP ( Location Meublée Non Professionnelle )
On peut distinguer 2 dispositifs qui cohabitent :
On peut distinguer 2 dispositifs qui cohabitent :
- LMNP classique, avec récupération de TVA et amortissement du bien ( immeuble + mobilier )
- LMNP Bouvard Censi, avec récupération de TVA et réduction d’impôt.
Ces dispositifs permettent de se constituer un capital retraite en toute sérénité, à condition d’avoir apporté la plus grande vigilance quant au choix du programme et surtout du gestionnaire ( c’est lui qui va s’engager sur le bail commercial ).
N’hésitez pas à vous faire conseiller avant tout engagement.
Et le LMP ?
LMP (Location Meublée Professionnelle)
Principe identique au LMNP, mais concernant des particuliers fortement imposés, devant réaliser un investissement important, car les revenus annuels générés par cette activité doivent être supérieurs à 23 000 € TTC et représenter 50 % du revenu global du foyer fiscal.
En outre, inscription au Registre du Commerce obligatoire, tout comme la tenue d’une comptabilité.
En outre, inscription au Registre du Commerce obligatoire, tout comme la tenue d’une comptabilité.
L’investissement en EHPAD est-il intéressant ?
Le marché des résidences médicalisées est très important, avec une offre encore inférieure à la demande; cette situation ne devrait pas vraiment s'améliorer dans les années à venir, d'où un déficit de lits à prévoir.
L’investissement en résidence médicalisée EHPAD est à coup sûr un excellent support de patrimoine retraite, avec les avantages fiscaux de la location meublée.
Attention toutefois à la renommée du gestionnaire, et aux clauses du bail.
Attention toutefois à la renommée du gestionnaire, et aux clauses du bail.
Comment savoir si mon conseiller en gestion de patrimoine est compétent ?
Bien que les méthodes de travail de chacun soient très personnelles, il est des signes qui doivent orienter votre réflexion.
- Un bon conseiller doit d’abord être à l’écoute de son client, afin de discerner les motivations réelles et les capacités de chacun à s’inscrire dans le cadre d’une opération de défiscalisation.
- Un bon conseiller saura vous indiquer le meilleur dispositif défiscalisant, en tout cas le plus adapté à votre situation ; il n’omettra pas de prendre en considération votre situation actuelle, mais également future (évolution du cercle familial, enfants en études supérieures, fin de crédit sur la résidence principale, évolution professionnelle, etc .. ) et ainsi mesurer les incidences sur votre investissement, pour bâtir avec vous la meilleure formule.
- Un bon conseiller doit être « honnête intellectuellement », c'est-à-dire vous expliquer le pourquoi du comment de sa préconisation, parfois en allant à l’encontre de vos idées initiales, mais toujours en respectant votre demande.
