- La défiscalisation immobilière: quelles sont les différentes lois fiscales
- Dispositif Robien : Une fin programmée ?
- La loi Robien: qu'est ce que l'on devrait savoir et que l'on ne nous dit pas toujours?
- La loi Robien va-t-elle bientôt être remplacée par un nouveau dispositif fiscal?
- On me propose un investissement locatif en loi Demessine. Le gain fiscal est il aussi important qu'en loi ROBIEN?
- Le LMP c'est quoi?
- On me propose d'adosser une assurance vie à mon prêt immobilier pour optimiser mon gain fiscal, Qu'en pensez vous?
- Quelles sont les questions que je dois me poser pour réussir un investissement locatif?
- Quel dispositif fiscal me générera le + d'économies d'impôts?
- Vaut il mieux investir dans la pierre ou à la bourse?
- J'ai 40 ans. Avec l'immobilier, de quelle manière puis je préparer au mieux ma retraite?
- Quelles sont les perspectives à moyen terme du marché immobilier ?
La défiscalisation immobilière : quelles sont les différentes lois fiscales ?
Il faut distinguer 2 types de fiscalité : la fiscalité foncière et la fiscalité BIC.
La fiscalité BIC ne génère pas en général d'économies d'impôts immédiates mais permet à un investisseur de se constituer des revenus éxonérés d'impôts. Il éxiste 2 statuts : celui de loueur en meublé professionnel et celui de loueur en meublé non professionnel.
Se reporter à la rubrique « aide fiscale » pour avoir un détail sur le fonctionnement de chaque dispositif.
Dispositif Robien : une fin programmée ? (06/01/2006)
La loi Robien : qu'est ce que l'on devrait savoir et que l'on ne nous dit pas toujours ?
- Si vous investissez dans une zone de revitalisation rurale ( voir les communes et départements concernés), vous bénéficierez d'un abattement sur les loyers perçus de 40 % au lieu des 6 % habituellement indiqués, donc d'économies d'impôts supplémentaires. Attention cependant car les loyers générés dans ces secteurs sont en général inférieurs aux loyers perçus dans les zones urbaines. Demandez à votre conseiller une simulation financière comparant les 2 solutions.
- Lors de la revente de votre bien immobilier, l'administration fiscale vérifiera que sur les 3 dernières années, vous n'avez pas bénéficié d'économies d'impôts au titre de déficit déductible généré par l'opération. Si tel n'est pas le cas, vous devrez rembourser le gain fiscal des 3 années précédant la vente de votre bien immobilier.
Ex : Vous vendez en 2015. Si en 2014, 2013 et 2012 vous étiez encore en situation de déficit foncier, l'administration fiscale remettra en cause ( parce que vous vendez) les économies d'impôts que vous avez réalisées pendant cette période.
- Vos premières économies d'impôts n'interviendront qu'1 an après la livraison du bien. Votre participation financière sera donc plus importante la 1 ère année de votre acquisition ( pas de recettes fiscales)
La loi Robien va-t-elle bientôt être remplacée par un nouveau dispositif fiscal ?
Des bruits circulent sur la mise en place d'un nouveau dispositif fiscal avec un taux d'amortissement de 6% par an pendant 7 ans et de 4% les 2 années suivantes mais avec un taux d'abattement sur les loyers de 12 % au lieu de 6 %.
...mais ce ne sont que des bruits.
On me propose un investissement locatif en loi Demessine. Le gain fiscal est il aussi important qu'en loi Robien ?
25 % de réduction d'impôt plafonné à un investissement de 100 000 € pour un couple marié en loi Demessine soit 25 000 € d'économies d'impôts. A titre de comparaison ce même couple avec des revenus annuels de 85 000 € qui investirait 140 000 € en loi Robien réaliserait environ 22 000 € de gain fiscal avec un prêt classique.
LMP signifie loueur en meublé professionnel. Ce statut ne concerne que les investissements immobiliers meublés.
Sont considérées comme des loueurs en meublé, les personnes qui louent de manière habituelle des locaux d'habitation meublés. Elles relèvent à ce titre de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Selon le montant de recettes locatives annuelles qu'il perçoit, il peut être soit loueur en meublé professionnel (LMP) soit loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Fiscalité
Le loueur en meublé professionnel est autorisé à imputer son déficit sur son revenu global. Il est exonéré d'impôt sur les plus-values s'il exerce son activité depuis au moins cinq ans, et si ses recettes n'excèdent pas 152 600 euros TTC. Les droits de mutation à titre gratuit sont allégés. En revanche, la plupart des loueurs en meublé professionnels sont désormais imposables à l'ISF.
Obligations
Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel, il convient de se faire inscrire à ce titre au registre du commerce et des sociétés. De plus, cette activité doit rapporter au loueur plus de 23 000 euros de recettes brutes annuelles, ou représenter plus de 50 % de ses revenus.
Contribuables concernés
Un montage qui intéresse en priorité les contribuables très fortement imposés, dans les tranches maximales 42,62 % (tranches actualisées en 2004) et plus, et disposant de bonnes assises financières, le ticket d'entrée étant élevé.
On me propose d'adosser une assurance vie à mon prêt immobilier pour optimiser mon gain fiscal, Qu'en pensez vous ?
Le prêt immobilier que l'on vous propose est certainement un prêt in finé ( le capital ne se rembourse pas au fur et à mesure des échéances, mais au terme d'un contrat matérialisé par un placement financier)
Ce type de prêt a été mis au point pour optimiser le gain fiscal des investisseurs. Son principe est simple: pendant la durée du crédit, vous ne rembourserez que les intérêts. Ainsi le capital emprunté reste intact jusqu'au terme du crédit et, à l'échéance, vous le remboursez en une seule fois. En augmentant le montant total des intérêts, il présente un avantage d'ordre fiscal et s'adresse aux personnes fortement imposées (en général, taux marginal d'imposition supérieur à 45%) et qui perçoivent déjà des revenus fonciers.
Pour solder le capital, vous allez constituer une épargne en versant chaque mois pendant toute la durée du crédit une mensualité sur un produit de placement associé et prévu à cet effet. Cette épargne est nantie en faveur de la banque qui détermine le type de support adéquat (Assurance Vie, Bon de Capitalisation, ou autre). La banque dispose ainsi d'une garantie réelle puisqu'elle s'assure que l'épargne sera bien destinée au remboursement du capital et que la qualité du support est suffisante.
Plus le montant total des intérêts déductibles est important, plus l'opération est rentable sur le plan fiscal:
- Avec un prêt amortissable classique, le montant des intérêts diminue à chaque échéance puisqu'il est calculé sur le capital restant dû et que celui-ci se réduit également à chaque échéance du prêt.
- Avec un prêt in fine, le capital reste identique puisque non amorti jusqu'au terme du crédit: le montant total des intérêts payés est beaucoup plus important.
Quelles sont les questions que je dois me poser pour réussir un investissement locatif ?
La demande locative est elle importante sur le secteur géographique ?
Quelles sont les références du promoteur ?
La résidence sera t'elle occupée aussi par des propriétaires ?
La situation géographique permet t'elle d'envisager des perspectives de plus values en cas de revente ?
Le montant de l'investissement est il en phase avec les prix de l'immobilier de la région ?
Mes objectifs seront-ils atteints en investissant en fiscalité foncière ( économies d'impôts immédiates mais revenus à terme fiscalisés) ou en fiscalité BIC ( pas d'économies d'impôts aujourd'hui mais des revenus défiscalisés pour demain) ?
Ai-je intérêt à conserver le bien jusqu'au terme du crédit ou vendre avant pour échapper aux plus values d'impôts sur mes futurs revenus fonciers ?
Quel type de prêt choisir entre un prêt classique dit amortissable ou prêt dit In finé adossé à une assurance vie ?
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Quel dispositif fiscal me générera le + d'économies d'impôts ?
Vaut il mieux investir dans la pierre ou à la bourse ?
J'ai 40 ans. Avec l'immobilier, de quelle manière puis je préparer au mieux ma retraite ?
D'autres solutions existent, demander aux partenaires keldefisc de votre région de préparer un bilan retraite avec un comparatif entres les différents supports de placement.
